HOE IK TOCH HUISJESMELKER WERD

HANS DE GEUS

HOE IK TOCH HUISJESMELKER WERD

OVER WOONARMOEDE EN ONGELIJKHEID

WERELDBIBLIOTHEEK · AMSTERDAM

Eerste druk 2021

Vijfde, herziene druk 2022

© 2021 Hans de Geus

Alle rechten voorbehouden

Omslagontwerp Philip Stroomberg

NUR 780

ISBN 978 90 284 5147 6

www.wereldbibliotheek.nl

Deze digitale editie is gemaakt naar de vijfde druk, 2022, met

ISBN 978 90 284 5146 9

And now they were weary and frightened because they had gone against a system they did not understand and it had beaten them.

– John Steinbeck, The Grapes of Wrath

INHOUD

Hoe ik toch huisjesmelker werd

1 Inleiding: de perfecte storm

2 Woonarmoede in kaart

3 Grond, de grote geldzuiger

4 Bouwen, bouwen, bouwen?

5 Financiering

6 Wie gaat er over nieuwbouw?

7 Ongelijkheid

8 Monopolies

9 Waarom is de rente zo laag?

Nawoord

Noten

Dankwoord

HOE IK TOCH HUISJESMELKER WERD

‘As soon as the land has all become private property, the landlords love to reap what they never sowed, and demand a rent for even its natural produce.’

– Adam Smith, The Wealth of Nations

De vluchtig gewitte muren schilderen de zielloosheid van de zopas verlaten woning. Een grote, vastgeschroefde flatscreen als eenzaam muurstuk kan als inboedel worden overgenomen. Zoals gebruikelijk schuifelen meerdere gegadigden door dit te koop staande appartement. We zijn in de Amsterdamse wijk Bijlmer, het jaar is 2017. ‘Zie je die mensen? Sneu voor ze, maar ze maken geen schijn van kans…’ fluistert mijn makelaar me toe. Hij doelt op een bescheiden gezin dat er ook rondloopt. Hun twee lieve kindjes kijken verwachtingsvol rond. ‘Zou dat míjn kamertje worden?’ hoor je een van de kindjes denken, nieuwsgierig een slaapkamer in loerend. Het andere kind heeft het algauw gezien en verdiept zich in zijn Nintendo op de glimmend leren bank. Die bank krijg je erbij, net als de wasmachine.

Wetend hoe kwetsbaar en dierbaar kroost is, voel je gemakkelijk mee met ouders. Maar helaas, dit lieve gezin zal teleurgesteld worden, met mij als grote boeman. Zij willen het appartement kopen om er te gaan wonen, ik wil het als belegging: om te verhuren. De winnaar stond op voorhand vast, meende mijn makelaar dus. Hij zou gelijk krijgen.

De aanwezigheid van het gezin maakte het rondsnuffelen in de onbewoonde flat extra mismoedig. Met steeds op de achtergrond zo’n nauwelijks geïnteresseerde, maar toch dominant aanwezige verkoopmakelaar. Ik ben totaal niet zakelijk aangelegd en overgevoelig voor sfeer. Maar het ging daar nu juist om zaken, en de sfeer, die was troosteloos op een niksige, banale manier. Het is dat ik eerder, in een voor mij ongewone vlaag van doortastendheid, besloten had een makelaar in te schakelen. Die moest me helpen om in een wilde inhaalslag de woon- en financiële toekomst van mij en de mijnen te redden. Niets meer en niets minder. Uit wanhoop. En hij sleepte me erdoorheen, die sympathieke makelaar. Ik kon nu met goed fatsoen niet meer terug. Als de beul die het vonnis over mijn zelfverloochening moest voltrekken. Ik zou verhuurder worden. Wel een nette, natuurlijk. Woningbelegger, laten we het liever zo noemen. Dat klinkt al wat minder erg dan huisjesmelker. Maar toch.

Mijn eigen jongetjes had ik trouwens ook meegenomen. Voor hun toekomst had ik na lang wikken en wegen besloten in godsnaam dan toch maar mee te doen aan dat nare fenomeen van beleggen in een huurwoning. Ook wel genoemd buy-to-let. En dat na lang apathisch in de touwen te hebben gehangen in de freefightring die de Amsterdamse vastgoedmarkt was geworden. Rijkelijk laat was ik met mijn eerste pandje, want de woningprijzen waren anno 2017 in Amsterdam natuurlijk allang ontploft. In mijn gezicht, mag ik wel zeggen. Waar ik me een paar jaar eerder, midden in de crisis, veilig, comfortabel en flexibel waande in een fijne huurwoning – een monument aan een schattige gracht in de binnenstad – moest ik de jaren daarna in toenemende ontsteltenis erkennen dat woningen gewoon toch weer duur werden. Dat de beschaving níét compleet in elkaar stortte in de grote financiële crisis van 2008. Dat was het scenario waar ik als kenner van de financiële markten en commentator bij tv-zender RTL z nou juist vol op losging, mezelf ervan overtuigend dat de totale ondergang het enig mogelijke scenario was. Ik dacht dat het alleen maar erger zou worden, zag niet hoe het financiële systeem er ooit weer bovenop kon komen.

Dat ik ernaast had gezeten, dat er onverwacht toch veerkracht zat in het systeem, was één ding. Erger was hoe het mij persoonlijk raakte, wat heet: de bestaanszekerheid van mij en vooral van mijn nazaten leek vergooid. Ik zat klem, raakte in existentiële paniek. In één klap zag ik mij, en daarmee mijn bloedjes, aan de verliezende kant belanden in de beslissende slag van de maatschappelijke tweedeling die net was losgebarsten. De vermogensongelijkheid wás al sterk opgelopen en de omstandigheden zijn ernaar om de kloof in vermogens alleen maar verder te vergroten. Er is geen mechanisme om bezit te laten convergeren, vooral niet – en daar zit ’m het venijn – over generaties heen.

Want dat was mijn nachtmerrie: een ontwrichtende ongelijkheid met als epicentrum vastgoed. Iedereen die weleens monopoly heeft gespeeld, weet dat het gaatje dat die ene speler in de eerste spelrondes door mazzel en een beetje lef kan slaan, beslissend is voor de afloop. Hij koopt de eerste huisjes, vangt huur. Met dat geld promoveren de huizen op zijn straat tot hotels. Al snel is hij niet meer in te halen. Hij verrijkt zich exponentieel en duwt ronde na ronde de rest van de spelers steeds dieper met het hoofd onder water.

Monopoly speel ik met mijn jonge kinderen. De oudste heeft bedacht dat hij niet per se elke keer de maximale huur vraagt als ik op zijn straat beland, de schat. Wat denkt u, is dit soort compassie en altruïsme een eigenschap die er in het echt snel wordt uit geramd? Ik vrees van wel. De uitleg die we nu aan het spel monopoly geven, dat het je leert hoe je kunt winnen in ons systeem en dat medelijden voor losers is, staat lijnrecht tegenover wat de progressieve bedenkster beoogde. Oorspronkelijk genaamd The Landlord’s Game was het spel uit 1903 bedoeld als waarschuwing tegen een systeem waarin wie eenmaal vastgoed bezit alleen maar rijker wordt. Dat systeem had de maatschappij toen in zijn greep en naar die toestand keren we nu snel terug. Dat leert ons de Franse econoom Thomas Piketty, maar we zien het ook om ons heen gebeuren. Kan ook niet anders als je bedenkt wie de boel sinds de jaren tachtig georganiseerd hebben.

Ik vreesde aan de verliezende kant van de speeltafel te zijn beland, maar dan in het echie. Door niet op tijd vastgoed te hebben gekocht. Eén moment van onoplettendheid was voldoende. Die ene afslag richting voorspoed en succes dreigde ik nét te missen, zodat ik zou voortsnellen naar de ondergang in een systeem waarin ‘wonen’ is uitgegroeid tot een factor die bepalend kan zijn voor levenskapitaal. De stippellijn op de snelweg bij die afslag was al afgelopen en ik bevond me aan de verliezende kant van de doorgetrokken streep, waarna het te laat is om je te bedenken. Afslag gemist, of toch niet?

Financiële crisis als geschenk uit de hemel

Hoe anders had ik er vijftien jaar eerder voor gestaan. Ik had toen winst gemaakt op een appartement in Amsterdam, dat in het steilste stuk van de woninggekte eind jaren negentig ruim in waarde was verdubbeld. Ook had ik samen met mijn broers het geërfde, hypotheekvrije ouderlijk huis verkocht. Vrijgezel, geen verantwoordelijkheden, financieel mijn kop onder het maaiveld. Net een tijdje in Spanje gewoond als docent Engels, al was ik vooral aan het zeezeilen en racefietsen, gefinancierd door de verhuur van mijn flat. ‘Ah, jij gaat je studententijd lekker een tijdje verlengen,’ had mijn moeder in een van haar laatste heldere momenten gezegd. En zo was het. Ik was midden dertig en zou de midlifecrisis weleens even voor zijn.

Toen ik terugkwam in het vaderland kon ik in alle vrijheid een nieuwe levensinvulling bedenken, want mijn cv met tien jaar ervaring bij banken had ik expres verscheurd om het leven wat spanning in te blazen. Althans, zo verkocht ik het. Dichter bij de waarheid was dat ik vluchtte voor het feit dat ik eigenlijk niks kon en niet wist wat ik wilde. Ik verhuisde in een hernieuwde kennismaking met mijn geboortestad naar het grachtje, ging een periode in het café op de hoek werken om de mensen en de buurt te leren kennen (altijd al een keer achter de tap willen staan!), voordat ik een enerverend nieuw hoofdstuk opensloeg als commentator bij BNR Nieuwsradio, met allemaal leuke nieuwe jonge collega’s. Het leven was een feest, een aaneensluiting van interessante gebeurtenissen. Ik had me nog nooit zo vrij gevoeld.

Ik kampte niet met een gezin, met lastige bazen of een loden hypotheeklast en deed niet aan pensioenopbouw. Het was mij een raadsel waarom al mijn studievrienden met open ogen in deze valkuilen waren gelopen. Intussen knaagde er wel iets. Zo licht als ik leefde… kon dat eigenlijk wel? Teerde ik niet in op een denkbeeldige weelde? Kon ik me echt wel onttrekken aan de wetten van de sociaal-economische zwaartekracht?

Maar voorlopig werd het alleen maar beter. Voor mij althans. De grote financiële crisis van 2008 diende zich aan als een geschenk uit de hemel. Ik leefde overzichtelijk met lage kosten en een bescheiden huur. Genoegzaam constateerde ik hoe ik met mijn eeuwige pessimistische kijk op de wereld en de markten eindelijk eens gelijk kreeg, terwijl de boel om me heen instortte. Voor financieel journalisten waren het gouden tijden. Ik schreef stukjes over hoe alles nog veel erger zou worden, hoe huizenprijzen zouden blijven dalen en een gemene deflatie mensen met een hypotheek nog verder in de problemen zou brengen.

De grote ommekeer

Maar toen begon de boel te keren. Aanvankelijk ging ik op de oude voet verder, schreef artikelen over restschuld en hoe woningbeleggers, die profiteerden van aantrekkende prijzen en huren, uiteindelijk ten onder zouden gaan. Deels uit afgunst – ik had zelf de boot gemist – en deels uit morele afkeuring. De woningbelegger is de vleesgeworden manifestatie van de stelling van Piketty dat vermogen harder groeit dan inkomen. Een oneerlijke ontwikkeling van de laatste decennia.

Mijn spaargeld uit de verkoop van de woningen, waar ik me eerst zo gefortuneerd mee had gevoeld, smolt ineens hard weg in de brandende hitte van de huizenmarkt. ‘Koop nu een huis,’ riepen vrienden, ‘nu kan het nog!’ Maar met mijn paar ton kon ik geen kant op, althans niet naar een woning waar ik mijn droomhuisje aan de gracht voor wilde achterlaten. Toen ik geheel tegen de verwachting in op vrij late leeftijd ook nog eens een gezin stichtte, kwam ik in de knel. Zwetend werd ik elke nacht wakker. Niet alleen had ik zelf de boot gemist op de huizenmarkt, erger was dat daarmee de kans verkeken leek dat mijn kinderen ooit nog de huizenladder konden beklimmen. De stad waar ik geboren en getogen was, dreigde me, met alle expats, hebzucht, beleggers en Airbnb, uit te drijven als een ongewenst sujet.

Het zachte knagen verwerd tot bijtende paniek. Dat miste zijn uitwerking niet, met mijn dwangmatig neurotische aanleg. Eén pijnlijke parabel kon ik niet uit mijn tobbende hoofd krijgen. Hij komt uit het boek Neem de tijd van Koen Haegens. De parabel gaat over ratten in de ratrace van de tredmolen. Eentje denkt slim te zijn en probeert te ontkomen. Hij stopt met rennen, de luilak. Dat gaat heel even goed. Maar zijn vriendjes staken niet met hem mee, spurten genadeloos door. Even voelt onze held zich op zijn gemak, als hij zachtjes wordt meegenomen door het rad, naar achteren eerst, allengs meer opwaarts. Op de kracht van zijn voortjakkerende makkertjes. Dan kwakt hij neer, de onverbiddelijke hand van de zwaartekracht. Geen ontsnappen mogelijk, meerennen zul je! Zo moet de hel er ongeveer uitzien: een ellendige competitie met je soortgenoten waar nooit een winnaar uit komt en opgeven uitgesloten is. Het moest ook een keer gebeuren. Het geluk is eens op. Het was klaar met altijd de makkelijkste weg kiezen, paadjes afsnijden, het zondagskind spelen, weglopen voor verantwoordelijkheden. Zoals ik dat geleerd had met windsurfen op de Noordzee: je moet om de moeilijke golven heen en niet dwars erdoor. Het leven als een eindeloze stage, altijd de veelbelovende nieuwe collega, de man die zichzelf steeds opnieuw uitvindt om daarna weer zijn hielen te lichten. Nooit ergens de winkel runnen.

Lang had ik mezelf zo voor de gek kunnen houden, maar nu was het voorbij. Met een schok zag ik in: het is in deze tijden eten of gegeten worden, en ik dreigde als huurder te worden gegeten. Had ik nog een kans? Hooguit een kansje. Ik zou met een noodsprong óf alsnog aanklampen dankzij vastgoed, in de hoop dat mijn nageslacht als bezittende minderheid fluitend en verhurend door het leven kon gaan, óf voorgoed afglijden tot de werkmieren, het precariaat dat zwoegend in flexbaantjes de huur voor de rijken op moet brengen. Want dat is het type maatschappij waar we naar onderweg zijn.

Voor verandering is crisis nodig en ik bereikte mijn dieptepunt rond 2016. Mijn getob transformeerde in één klap in tomeloze energie. De zorgen maakten plaats voor daadkracht en ondernemingszin. Een eurekamoment. Ik zou van de nood een deugd maken en een interessante nieuwe levensfase in gaan, parallel aan mijn commentatorschap bij RTL z. Want wat was het plan? Ik zou vastgoedontwikkelaar worden! Woningen ontwikkelen en bouwen: dat kon ik met mijn geweten verenigen. Tenslotte zijn nieuwe woningen een deel van de oplossing van het probleem waar ik zelf slachtoffer van was.

Met het besluit viel direct een last van mijn schouders. Ik netwerkte me een slag in de rondte: praten met iedereen die verstand had van vastgoedontwikkeling. Het leidde ertoe dat ik met een aantal compagnons in Amsterdam Oud-West een oude bioscoop annex nachtclub kocht, die we momenteel transformeren tot woningen en een winkel. Ineens werkten prijsstijgingen van woningen in mijn voordeel. Het werd weer leuk om op Funda te snuffelen, terwijl ik die site uit angst voor gemiste kansen maanden niet meer had bezocht.

Ontwikkelen bleek bovendien verrekte enerverend en spannend. Je bent als Frenkie de Jong aan de bal, de regisseur van een eigen creatie. De spil in een wedstrijd met de gemeente, de buren, de toekomstige bewoners, de financiers, de architect, de huurders, de advocaat, de fiscalist, de deskundige ruimtelijke omgeving enzovoort.

Eén ding dat ik van mijn nieuwe collega’s leerde, was dat je vooral niet moet beknibbelen op goed advies. Voor elk vraagstuk een ander. Die wijsheid kon ik goed gebruiken om ook privé orde op zaken te stellen en aan de huurval in mijn sprookjeswoning aan de gracht te ontsnappen. Ammehoela, dacht ik. Als het systeem kennelijk zo in elkaar zit, dan ga ik niet stil zitten toekijken hoe iedereen om me heen rijk wordt met vastgoed en wij te gronde gaan. Ik nam die makelaar in de arm om in godsnaam dat te gaan doen waar ik zo op had afgegeven. Ik zou het geld dat ik nog had, aangevuld met een lening, inzetten om te gaan beleggen in woningen in stadswijken die nog niet onbetaalbaar waren en met de hulp van banken die na de crisis weer stonden te springen om geld aan je mee te geven.

Hoe hoger de huren oplopen, hoe minder risico voor de bank en hoe meer hypotheek die meegeeft. En hoe meer hypotheek, hoe hoger de prijs die de belegger kan bieden, hoe minder de aspiranteigenaar-bewoner er op de koopmarkt aan te pas komt en hoe meer die is aangewezen op de huurmarkt. Waardoor de huren stijgen, beleggers nóg meer kunnen lenen en de bomen voor hen tot in de hemel groeien, terwijl huurders met almaar hogere huren worstelen. Een eigen woning kon ik niet betalen, maar meerdere huurwoningen wel. Sta daar eens bij stil. Het zegt alles over woonarmoede en ongelijkheid: de rode draad van dit boek.

‘He had turned his Jacobin coat inside out.’

– Adam Zamoyski¹

Wij zijn allen woningbeleggers

Zo kwam het dus dat ik daar stond, in dat appartement in de Bijlmer. Ik sloeg toe in een vlaag van besluitvaardigheid die mij eigenlijk vreemd is. In één klap keerden mijn kansen. Ik had wat om mijn kinderen na te laten. Dat was fijn, want als er dan toch een tweekastenmaatschappij komt – die van de bezittende huisjesmelkers en die van de eeuwige huurders – dan voeg ik ons liever bij de eerste. Ook vaagde ik zo mijn pensioentekort weg. Geheel zonder risico is het niet, want als de huurmarkt een keer opdroogt, blijf ik met de lasten zitten. Maar zoals het er nu naar uitziet, kan ik bij wijze van spreken per direct gaan rentenieren. Ik had er lang tegenaan gehikt, maar als je de beslissing eenmaal genomen hebt en het in gang zet, is het verder eigenlijk een peulenschil. Makelaar op pad sturen, taxatie laten doen voor de financiering, paar handtekeningen zetten bij de notaris en de bank en daarna op de huurcontracten, en klaar is Kees.

Zo was ik iets geworden waaraan het predicaat hypocriet kleeft: een salonsocialist. Links lullen, rechts vullen, dat werk. Een vraag die me sindsdien bezighoudt, is deze: heb ik als zondaar nu geen recht van spreken meer? Het lijkt wel van niet. Ik heb dit nooit begrepen. Is het juist niet overtuigend en heeft het zelfs niet iets nobels als een salonsocialist pleit voor beleid dat hem zelf raakt? Als hij stemt op een partij die belastingen voorstelt ten koste van hem? Of in mijn geval: zou mijn pleidooi voor andere belasting overtuigender zijn wanneer ik in een kwetsbare woonpositie verkeer – of juist als ik profiteer van het systeem? Het is in elk geval geen verongelijkt klagen van iemand die zo dom was om de boot te missen op de huizenmarkt en weigert de consequenties te aanvaarden.

Daar komt nog bij dat we feitelijk allemaal woningbeleggers zijn. U weet nergens van? Nou, dat zit zo: als u aangesloten bent bij een pensioenfonds, dan doet u vanzelf mee met wat alle pensioenfondsen doen: beleggen in woningen om rendement te maken zodat ze uw en ons aller pensioenen kunnen uitkeren. Huisjesmelkerij is geïnstitutionaliseerd. Kun je dan aan een zelfstandige zonder pensioen vragen om daar op ethische gronden van af te zien? Een excuus is er niet. Er is ook een banale, egoïstische kant, en die luidt: het systeem is zoals het is. Dat ga ik niet veranderen door mezelf er als kanonnenvlees voor te werpen. De rente op nul, geen pensioen, geen arbeidsongeschiktheidsverzekering… het is als zzp’er eten of gegeten worden. En als er dan toch gegeten wordt, schuif ik liever aan tafel aan in plaats van als hapje aan een ander te worden geserveerd.

Een systeem waarin meedoen de enige manier is om er niet de dupe van te worden brengt niet het fraaiste in mensen naar boven. In de auto op de terugweg van de Bijlmer had mijn makelaar voor dit soort morele overwegingen heel wat minder woorden nodig. ‘Tja, het is een harde wereld…’ En daarmee was voor hem de kous af.

Ons aller welvaart is in gevaar

Dit boek gaat verder niet over mij, maar vanuit mijn situatie heb ik nu wel het probleem geschetst: bezit is de laatste decennia steeds ongelijker verdeeld in een systeem dat steeds meer gefinancialiseerd werd. Een ongelijkheid die over generaties heen verder dreigt te groeien. Dat heeft weinig te maken met te grote verschillen in inkomens, laat staan met hard werken of talent. Het heeft alles te maken met vermogen, en vooral vastgoed, en al helemaal met erven. Beleggen in woningen en erven worden zeer laag belast, terwijl noeste, nuttige arbeid waar de maatschappij beter van wordt des te meer wordt belast. Door die ongelijkheid gaan we er ten slotte allemaal op achteruit. Ons aller welvaart lijdt onder de uithollende, uitbuitende manier van geld verdienen met geld.

Hoe dat allemaal zit en op elkaar inwerkt wil ik met dit boek in kaart brengen, duiden en becommentariëren. Hopelijk vormt het een waarschuwing voor verdergaande ongelijkheid door woonarmoede en doen we er wat aan voor het te laat is. Klagen over woningbeleggers is begrijpelijk, maar verandert niets. Het heeft meer zin ons te verdiepen in de oorzaken. Hoe kon het zover komen? Een systeem dat financiële bokkensprongen en inhaalslagen als de mijne mogelijk maakt is natuurlijk complete waanzin. Dat moet aan de kaak gesteld worden.

1

INLEIDING: DE PERFECTE STORM

‘Bijna al het geld dat ik investeer in start-ups,
gaat op aan huur voor hun huisbazen.’

– Peter Thiel

‘Ik was ontzettend blij met deze ruimte. Zulke betaalbare plekjes zijn er in de stad haast niet meer te vinden.’ Ik ben op bezoek bij Ward Hozinga.² Zijn huur is met 220 euro lekker laag. Vandaag de dag bepaald een uitzondering. Hoe kan dit? Met het pand waarin hij huurt op het Amsterdamse eiland Wittenburg is iets bijzonders aan de hand. Het heeft geen eigenaar. Tenminste, niet een woningbelegger van vlees en bloed of een pensioenfonds dat rendement moet maken. En ook geen eigenaar-bewoner die hoge hypotheeklasten betaalt.

Ik zocht het pand op in het kadaster. Het bleek van een stichting. En er rust geen hypotheek op, ontdekte ik in één moeite door. Die stichting staat geheel ten dienste van de bewoners, krijg ik later te horen van een initiatiefnemer van deze woongroep, die tevens in het bestuur van de stichting zit. Ze hoeft geen rendement te maken of kapitaal te vermeerderen door huurprijzen te maximaliseren. De stichting heeft tot doel dat de bewoners hun eigen huisbaas zijn. Ze vormen een zogenaamde bewonerscoöperatie, niet te verwarren met een woningcorporatie als Vestia, de Alliantie of Eigen Haard. Deze mensen vormen tevens een woongroep, maar dat is bij een coöperatie niet noodzakelijk.

De woonsituatie, het pand, de stichting: ze vertegenwoordigen geen kapitaal. En dat is uitzonderlijk in een tijd waarin alles wat los en vast zit gekapitaliseerd, gemonetariseerd en gefinancialiseerd wordt. Zéker vastgoed. Een woning is, meer dan ‘woongoed’, een stuk kapitaal. Een investeringsgoed. Iemands belegging, financieel levenswerk of pensioenvoorziening. Nee, dan dit pand op Wittenburg. Het hoeft niet iets waard te zijn, het heeft slechts waarde voor de bewoners. Een waarde die niet wordt uitgedrukt in euro’s, maar louter gebruikswaarde. Dit pand is gewoon het fysieke pand dat het is, dat ergens staat en dat er is om in te wonen en te werken. Meer niet. Doodnormaal eigenlijk. Maar… met de hedendaagse alles-is-geld-blik is dat helemaal niet zo normaal. Het is absurd, een anachronisme. Een relikwie uit het preneoliberale tijdperk.

En dat is het gekke: dat deze woonvorm, waarin bewoners samen beschikken over een pand met lage huurprijzen, ons tegenwoordig zo bijzonder voorkomt. Dat we het, met andere woorden, normaal zijn gaan vinden heel hoge woonlasten te betalen die de pure kosten voor het wonen zelf ver te boven gaan. Denk daarbij aan onderhoud, afschrijving, gemeentelijke belastingen en verbeteringen aan het pand. Het grootste deel van onze maandelijkse huur of hypotheek, als we eigenaar zijn, gaat op aan iets heel anders. Het geld verdwijnt in een zwart gat, is bestemd voor de eigenaar van een onzichtbaar, abstract iets, en dat iets heet: grond. Een systeem waarin grond met weinig regels vrij verhandelbaar is, zoals het onze, bepaalt de kosten van wonen. En zonder overdrijving ook ons leven. In dat systeem geldt: ben je eenmaal eigenaar van grond, dan stroomt het bnp en de groei daarvan zo naar je toe. Daar hoef je niets voor te doen, het is puur, onverdiend inkomen.

Woningbelegger als tolwachter

Het contrast met de wooncoöperatie op Wittenburg waar Ward Hozinga huist, kan haast niet groter. Vragen komen op die op z’n zachtst gezegd vervreemdend en voor sommigen zelfs radicaal zijn. Wat geeft de woningbelegger het recht om als een tolwachter een woning te bezetten en eindeloos de hoge woonlasten van de bewoners in zijn zak te steken? Moet het recht op eigendom zo absoluut zijn dat ik, louter door bij een notaris en een bank op de goede plek een handtekening te zetten, op afstand zo’n stempel op de woonsituatie druk? Na dertig jaar vrijemarktdenken is alleen al de twijfel aan de normaliteit van zo’n systeem taboe, dat besef ik wel. Daar mag je met je gedachten niet gaan. Dat zullen we dan ook maar niet doen, want dit is geen communistisch manifest.

‘Why not think of property like the exercise of state power it in fact is, and put it to the use of the common good.’

– Ryan Cooper, TheWeek³

Maar we mogen ons, bewust van de nagalm van sommige ideeën uit de negentiende eeuw, er best een beetje over verbazen. En ons afvragen welk systeem logischer, fijner of ‘natuurlijker’ is: dat van de wooncoöperatie van Ward of de ‘normale’ situatie waarin huisbazen of banken slapend rijk worden. Zonder de illusie dat er een keuze is, maar als contrast om het systeem dat wij tegenwoordig gewoon vinden beter te begrijpen. Om ons te realiseren dat er eigenlijk, als we een beetje afstand nemen, met dat ‘gewone’ dure wonen door torenhoge huur- of hypotheeklasten die met het wonen zelf weinig te maken hebben, iets bijzonders aan de hand is. Terwijl we dat niet eens meer zien, doordat het het water is geworden waarin we zwemmen. Het wordt tijd dat ons de schellen van deze collectieve verblinding van de ogen vallen. Dit systeem loopt tegen zijn grenzen, maakt zichzelf kapot. Dat begint met jongeren zonder rijke ouders: zij voelen het al. En na hen zal iedereen het gaan voelen.

‘Overheid, doe alsjeblieft iets voor onze generatie. Vergeet ons niet.’

– Aemy Hooijer in de Volkskrant⁴

Kastenmaatschappij

Onder onze ogen ontstaat een groeiende kloof van ongelijkheid. We verworden tot een tweekastenmaatschappij. De rijke en steeds rijker wordende kaste bezit vastgoed, woont betaalbaar, vangt huur. Laat zich in onze flexibele diensteneconomie goedkoop vertroetelen door de kansloze kaste, die met precair werk en zonder vaste grond onder de voeten moet zwoegen om de hoge huren op te brengen. De kasten dreigen in een neerwaartse spiraal verder uiteen te drijven als we niet op tijd signaleren wat er onder de oppervlakte écht aan het gebeuren is.

De tweedeling doet zich nu nog aan ons voor als een dingetje waar millennials eventjes last van hebben en dat wel weer voorbijgaat. Wonen en werken is voor jongeren op dit moment moeilijk, maar dat is tijdelijk. Denken we. Een schoonheidsfoutje in de verhoudingen tussen generaties, dat zich vanzelf oplost als ook zij ouder worden. Daarmee rekenen we buiten de verwoestende middelpuntvliedende kracht van a) ongereguleerde handel in vastgoed, grond en wonen, en b) vrijelijk erven. Die twee zorgen voor een blijvend scheve verdeling van vermogen, die door generaties heen intact blijft en verder dreigt te groeien. Ongelijkheid binnen een generatie dus, juist niet tussen generaties. Het vermeende millennialprobleem is een dwaallicht dat afleidt van een achterliggende structurele ontwrichting, waar millennials zelf tragisch genoeg achteraan lopen. Niet de babyboomer, maar hun leeftijdgenootjes met rijke ouders moeten hun doelwit zijn.

Overdrijf ik? Was het maar waar. Wonen in een eigen woning was en is meestal de meer betaalbare optie. Verstandiger dan huren. Maar daar schieten jongeren niks mee op, want zij komen er op de koopmarkt niet meer aan te pas. In plaats daarvan zijn ze aangewezen op hoge vrijesectorhuren, die een steeds groter deel van hun toch al zo onzekere inkomen opslokken.

Althans, jongeren zonder rijke ouders. Die met rijke ouders komen er wel bovenop. Zij krijgen een ton belastingvrij geschonken om toch dat huis te kunnen kopen. Ze hebben geen studieschuld en erven straks de dure afbetaalde woning van hun ouders. En, zie mijn voorbeeld, misschien ook beleggingswoningen met daaraan vast een blijvende stroom aan inkomen, opgehoest door de kansloze kaste. Want aan wie betalen de onbemiddelde pechvogels de hoge vrijesectorhuren waar ze op zijn aangewezen? Juist, aan de ouders van dezelfde rijke leeftijdgenootjes die hen op de koopmarkt overboden. Of in elk geval aan de klasse der woningbeleggers. Die hoge huren trekken niet alleen de vermogensverhoudingen nóg verder scheef, ze brengen ook het bestijgen van de ladder van koopwoningen verder uit zicht, doordat geld sparen voor de aanbetaling van een koopwoning welhaast onmogelijk wordt. De bezitters trappen de bezitlozen onbedoeld steeds verder omlaag. Een moderne vorm van feodaliteit dreigt.

Perfecte storm voor starters

De pechvogels lijden aan woonarmoede en met z’n allen lijden we aan ongelijkheid. Door de loopplank naar woningbezit achter ons af te zagen valt niet alleen de kansloze kaste in zee, maar gaan we uiteindelijk allemaal kopje-onder. Doordat de welvaart van de rijke kaste parasitair is. Ze vreet ons aller verdienvermogen in de echte economie aan.

Woonarmoede en ongelijkheid: twee begrippen die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, elkaar versterkend in een negatieve spiraal. Twee gezichten van hetzelfde probleem. Maar waarom overkomt ons dit? Dit boek wijst één enkele verbindende en onderliggende factor aan. Meer dan alles is het een idee, een mentale toestand; noem het een ideologie. Het is de sociaal-economische houding die sinds de jaren tachtig het beleid bepaalt. Die houding manifesteert zich bijvoorbeeld in het schrappen van regels. En daardoor het op zijn beloop laten van financiering, huurprijzen en de ophoping van vermogen bij enkelen. Dat leek ons allemaal een tijdje rijk te maken, maar sinds 2008 wordt de schade van deze ‘deregulering’ zichtbaar. En dat is nog maar het begin. De facto privatisering van woningcorporaties en zelfs, beargumenteerbaar, van gemeenten, is een andere uiting van die houding. Ook de extreem lage rente is er met een omweg het gevolg van. Dit tezamen, aangevuld met een pensioensysteem en een manier van belasting heffen die alleen nog maar meer olie op het vuur gooien, zorgde voor een perfecte storm op de woningmarkt. Voor woonarmoede en ongelijkheid.

Opvallend is hoe weinig je over de gevolgen van deze perfecte storm hoort, afgezet tegen, bijvoorbeeld, het jaarlijkse gezanik over koopkrachtplaatjes, waarvan de gevolgen duizenden – en dat is letterlijk te nemen – duizenden malen kleiner zijn dan de allesverscheurende verschillen die ontstaan door wonen.

Vrijheid, voor wie?

Vrijheid was ooit de belofte van deze houding, maar die belofte was altijd al vals. Want wanneer een overheid uit ideologie stopt met regels stellen, wil dat niet zeggen dat er geen regels meer zijn en dat automatisch iedereen vrij wordt. Dat stellen van regels gaat gewoon door, maar komt in handen van mensen op wie we geen invloed hebben. Private partijen en krachten die hun eigen gang gaan nemen het over. Dan geldt het recht van de sterkste en ontstaat bijvoorbeeld de ‘regel’ dat banken door hypotheekverstrekking in korte tijd zes keer zo groot worden. De mensen en krachten die deze nieuwe regels over ons uitstrooien, kunnen we niet elke vier jaar wegstemmen. De democratie heeft er niets over te zeggen. Voor hen, voor een kleine minderheid die profiteerde, is de belofte van vrijheid ingelost. De rest werd alleen maar minder vrij. Met als kooi, onder meer, de hoge woonlasten.

‘Necessitous men are not free men.’

– Franklin D. Roosevelt, State of the Union, 1944

Vrijheid begint pas waar behoeftigheid ophoudt, zoals naast Roosevelt ook Karl Marx opmerkte.⁵ Een dak boven je hoofd is zo’n behoefte. Vraag maar aan twintigers die tegen hun zin nog bij hun ouders wonen of zij zich enorm vrij voelen. Ook in die zin leert woonarmoede ons dat de liberale belofte aan vrijheid vals was.

Vrijheid is meer. Er is ook politieke vrijheid: de vrijheid voor een volk om zichzelf te kunnen besturen.⁶ Democratie dus. Voorwaarde voor het kunnen bestaan voor die vorm van vrijheid is economische gelijkheid. Zonder gelijkheid vervalt de macht aan een stel oligarchen en is het snel gedaan met die vrijheid, zagen mensen als Thomas Jefferson, een van de Founding Fathers van de VS. Niet alleen het lot van starters op de woningmarkt staat op het spel. Met toenemende ongelijkheid loopt de ganse democratie gevaar.

Bezitten is slim, hard werken dom

Wie zegt dat er pasklare oplossingen zijn voor duur wonen, jokt. Tuurlijk, iedereen wil dat wonen goedkoper wordt. Maar is dat echt zo? Dat is het hem nou juist. Dat wil helemaal niet iedereen. Bezitter, belegger en pensioenfonds zijn daar helemaal niet voor. Gemeenten die moeten leven van dure bouwgrond ook niet. Sterker, ons opgeblazen financieel systeem komt in gevaar als wonen ‘te snel te goedkoop’ wordt. Vergeet daarbij vooral de prille ex-starters niet, jonge kopers die als laatste zijn ingestapt, met de hoogste hypotheekschuld ooit, zouden het ergst de klos zijn. Het is dus helemaal nog niet zo makkelijk om wonen goedkoper te maken, want we zitten collectief klem. Ik heb ook geen makkelijk antwoord. Heel snel allemaal wonen als Ward Hozinga gaat niet lukken. Eén ding weet ik wel. Dat we moeten voorkomen dat alle voordelen van die perfecte storm van duur wonen in de tas van één deel van de mensen valt en een andere groep helemaal in de kou komt te staan. Gelukkig is dat te voorkomen. Maar daarvoor moeten we allereerst goed begrijpen hoe we hier gekomen zijn.

‘Sinds Thomas Piketty krijgt vermogensongelijkheid in Nederland veel aandacht. De rol van erfenissen is daarbij tot nu toe onderbelicht gebleven.’

– Paul de Beer⁷

Kapitaal rendeert beter dan arbeid en is ook nog eens lager belast. Bezitten en nietsdoen is slim, hard werken is dom. We konden het zien aankomen. Altijd wanneer in de geschiedenis bepalende regels verdwenen, groeide de ongelijkheid. Kwamen fabrieken, grond en vastgoed in handen van een steeds kleinere groep. Daar concentreert zich ook de macht, waardoor kapitaal de regels nóg meer naar zijn hand kan zetten. Naast het beperken van financiering zit er daarom maar één ding op: draai die belastingen om. Belast vooral vermogen en erven.

Erfbelasting? De reacties zijn bekend: een ‘sterftaks’ bepleiten, hoe durf je?! Ik mag toch zeker zelf weten wat ik met mijn geld doe of aan wie ik het nalaat! Geld waar nota bene al een keer inkomstenbelasting over is betaald! Welnu, die bezwaren vallen best mee, en daar gaan we uitgebreid en kalmpjes op in. Groter zijn de bezwaren van nietsdoen en daarmee het risico lopen dat we vervallen in een hedendaagse versie van een feodaal stelsel, met een klasse landbezitters die achteroverleunt en een klasse zwoegende horigen. Dit risico is reëel als we de boel op z’n beloop laten. Want het relaas over mijn eigen woningbelegging in het vorige hoofdstuk is niet uniek, integendeel: het is kenmerkend voor ons systeem.

Hoe konden we in deze fuik zwemmen? Had niemand ons kunnen waarschuwen? Laten we ons erin verdiepen en goed in kaart brengen hoe het ervoor staat met de woonarmoede en ongelijkheid, op zoek gaan naar de echte oorzaken die eraan ten grondslag liggen.

In hoofdstuk 2 kijken we eerst naar de huidige ongelijkheid door wonen. Het zijn vooral de starters op de woningmarkt die de last moeten dragen van het almaar duurdere wonen, waarbij met name huurders de dupe lijken. Maar wellicht nemen startende kopers grotere risico’s. Met hun hoge hypotheek maken ze het mogelijk dat de babyboomer casht op zijn woning. Maar staan er voor de jonge kopers van nu straks nog wel opvolgers klaar om de hoge waarde van het huis te blijven stutten? Blijft de hete aardappel wel van hand tot hand gaan?

Waarom is wonen eigenlijk zo duur geworden? Het lijkt wel of stenen alle groei opzuigen. Alsof alle groei en surplus die de echte economie schept, met zijn mooie innovaties en noeste arbeid, verdwijnt in dat zwarte gat dat grond heet. Helaas lijkt dat niet alleen zo, het is ook zo. Hoe dat werkt en waarom we dit laten gebeuren, lees je in hoofdstuk 3. Daar doemen de oorzaken op waardoor starters het zo moeilijk hebben. Kort gezegd: zij ondervinden wel de nadelen maar niet de voordelen van de liberalisatie van het huursysteem. Zij betalen de hedendaagse hoge huren, terwijl de eigenaren de waardestijging van de woning in de tas mogen steken, waarbij hun fiscaal geen strobreed in de weg wordt gelegd.

Is de oplossing niet gewoon dat er meer gebouwd moet worden, zoals je vaak hoort? Het klinkt logisch: gezien de hoge prijzen zijn vraag en aanbod uit balans. Meer nieuwbouw zal dan toch de prijzen drukken? Dat is maar de vraag. De woningtekorten, voor zover die goed te meten zijn, zijn niet erger dan twintig of dertig jaar geleden, en toen was wonen voor starters nog wel betaalbaar. Een tekort aan woningen kan dus niet de onderscheidende factor zijn. Waardoor zitten we dan wél opgezadeld met duur wonen, woonarmoede en ongelijkheid? Doordat we handel in grond en woningen en financiering zonder regels aan de vrije markt zijn gaan overlaten.

Hoe die deregulering heeft geleid tot duur wonen, beschrijf ik in hoofdstuk 5 en 6 in detail. Waar al dat geld vandaan komt waarmee we nu zulke hoge prijzen voor woningen kunnen betalen – of niet – en waardoor de hypotheekschuld is geëxplodeerd? Daar is het loslaten van financieringsregels debet aan. In hoofdstuk 5 kijken we naar woningfinanciering. Hoe we wezenloos de fuik van toenemende schulden in wandelden. Wat de rol is van de banken. Hoe haalden we het in ons hoofd om het eigenwoningbezit driedubbel te gaan subsidiëren? Hoe stookten beleggers het vuurtje verder op? En waarom zijn uiteindelijk alleen banken en beleggers er beter van geworden? En starters slechter, doordat we een aanzienlijk groter deel van ons inkomen aan wonen kwijt zijn. Geld gestort in woonarmoede en ongelijkheid.

Wie gaat er tegenwoordig eigenlijk over nieuwbouw? Hoeveel en waar wordt er gebouwd? Dat lijken onnozele vragen, maar ze beantwoorden blijkt complex. In hoofdstuk 6 doen we een poging door te kijken naar de deregulering en liberalisering van stedenbouw en huurregels. Huurprijzen konden stijgen en woningcorporaties moesten de idealen van de woningwet loslaten. Zelfs gemeenten werden meegezogen. In de decentralisatie, die veel weg had van een privatisering van gemeenten, moesten die maar hun eigen broek zien op te houden. Ze hadden geen keuze en gebruikten hun grond – ons aller grond – in godsnaam maar als geldautomaat om de bezuinigingswoede in Den Haag op te vangen. De rekening kwam terecht bij de bewoners. Welke? Juist: de nieuwe bewoners. De starters.

In hoofdstuk 7 kijken we breder naar ongelijkheid. Hoe vermogens vooral door onverdiend inkomen verder uiteengroeien. Zoals huur ontvangen, waar je niets voor hoeft te doen. En uitgerekend op onverdiend inkomen is de belasting heel laag, terwijl die op eerlijke arbeid des te hoger is. En naar ons pensioensysteem, dat geen deel van de oplossing is, maar onderdeel van het probleem. Het zet jongeren en armen verder onder druk.

Hoofdstuk 8 gaat over een andere vorm van onverdiend inkomen: uit monopolie. Over de gevaren die dreigen als we niets doen aan deze scheefgroei en de kastenvorming op z’n beloop laten. Dan loopt zelfs onze democratie gevaar.