De val van SNS Reaal

Vasco van der Boon, Pieter Couwenbergh,

Cor de Horde, Pieter Lalkens en Martine Wolzak

De val van SNS Reaal

Hoogmoed, het snelle geld en blinde ambitie

Nieuw Amsterdam Uitgevers

© 2013 Vasco van der Boon, Pieter Couwenbergh,

Cor de Horde, Pieter Lalkens en Martine Wolzak

© 2013 Nieuw Amsterdam Uitgevers

Alle rechten voorbehouden

Tekstredactie Jacqueline de Jong

Ontwerp omslag Bureau Beck

Typografie binnenwerk Willem Geeraerds

NUR 686

ISBN 90 978 468 1691 2

www.nieuwamsterdam.nl/boon

Inhoud

Proloog

1

De staart van de komeet

2

Een aanvaller komt aan boord

3

Als jongens in een snoepwinkel

4

Staatssteun

5

Een vastgoedbaron ziet een samenzwering

6

De kiezel in de schoen

7

Een pornobaas als investeerder

8

De vos bewaakt het kippenhok

9

De worsteling

10

De eindstreep

11

De laatste nacht

12

Bittere pillen

Epiloog

Nawoord en verantwoording

De hoofdrolspelers

Tijdlijn

Illustratieverantwoording

‘As a protection against financial illusion or insanity,
memory is far better than law.’

John Kenneth Galbraith, The Great Crash 1929

Proloog

‘Stel dat ik door jullie demonisering – ik ontvang per dag een flink aantal volgens experts serieus te nemen doodsbedreigingen – een “ongeluk” krijg. Beginnen jullie dan weer een hype: hoe heeft dit kunnen gebeuren?’

Deze sms stuurt Sjoerd van Keulen op 5 februari 2013 naar een journalist van Het Financieele Dagblad. Van Keulen is oud-topman van SNS Reaal, de bank die vier dagen daarvoor is genationaliseerd. Op diezelfde dag drukt De Telegraaf een luchtfoto van de Larense villa van Van Keulen af met daarbij de kop: ‘SNS-toplieden zorgen vooral goed voor zichzelf’. Website GeenStijl kwettert wellustig: ‘Manhunt Van Keulen gaat doorrrr’ en verslaggever Rutger Castricum van PowNews maakt een helikoptervlucht als de poort van Van Keulens domein gesloten blijft.

Sinds journalist Jelle Brandt Corstius de dag na de nationalisatie opriep Van Keulen net zo lang lastig te vallen totdat de topman zijn bonus terugstort, is een voor Nederland ongehoorde heksenjacht uitgebroken. Veel mensen hadden tot dat moment nog nooit van Van Keulen gehoord, maar nu is hij de nationale kop van Jut: het Nederlandse symbool van graaiende bankiers die de wereldeconomie in een crisis hebben gestort. Zelfs premier Rutte doet mee aan de nieuwe volkssport door te spreken over ‘mismanagement’ bij SNS Reaal. Daarmee wordt de oorzaak van alle economische malaise voor de samenleving teruggebracht tot één kwestie: de bonus van Sjoerd van Keulen.

Van Keulen voelt zich bedreigd. Hij zit in de val, krijgt beveiliging – volgens geruchten betaald door het ministerie van Algemene Zaken – en wijkt zelfs tijdelijk uit naar een geheim adres in het buitenland. Hij stuurt nóg een sms, ditmaal met een geheimtip, zoals hij het zelf omschrijft: in 2007 verdiende hij geen 1,8 miljoen euro, zoals De Telegraaf schrijft, maar ongeveer 500.000 euro netto. ‘Ik geef toe dat het in deze dagen niet weinig is, maar in die tijd waren de inzichten en normen echt anders.’

Hij begrijpt niet waar die vijandige houding vandaan komt. In 2007 werd hij uitgeroepen tot Topman van het Jaar. Met drie spraakmakende overnames had hij SNS Reaal op de kaart gezet en werd de bank-verzekeraar de vierde speler in de financiële sector, na ABN Amro, ING en Rabobank. Van Keulen werd bejubeld om zijn daadkracht, zijn bank geprezen als innovatief.

Waarom richt de woede zich op hem? Hij is al drie jaar weg bij de bank. Hoe zit het met ex-bestuurder Cees Maas van ING die in de VS zo veel hypotheken kocht dat de staat genoodzaakt was bij te springen? Of Gerrit Zalm, die nooit op zijn werk als financieel directeur bij DSB is aangesproken terwijl die bank toch failliet is gegaan? Waarom zij niet en hij wel? De kritiek van Rutte heeft hem pijn gedaan. Is de premier vergeten dat Van Keulen hem nog heeft geadviseerd toen hij een bezoek bracht aan de Britse premier David Cameron? En dat hij prinses Máxima heeft bijgestaan bij de voorbereiding van haar bezoek aan Tanzania en Jan Kees de Jager bij zijn handelsdelegatiereizen naar China? Hij heeft de bedankbriefjes nog thuis liggen. En waarom springen zijn oud-collega’s uit de bankensector trouwens niet voor hem in de bres?

De nationalisatie van SNS Reaal voor 3,7 miljard euro? Die kost de staat toch een schijntje vergeleken met de ruim twintig miljard die voor ABN Amro en Fortis Nederland moest worden neergeteld. Toen stond Nederland aan het begin van een crisis die bij de banken begon, oversloeg naar nationale staten en nu particulieren in hun portemonnee raakt. Niemand had vijf jaar geleden kunnen bevroeden dat de kredietcrisis zo intens en heftig zou uitpakken. Daarom zoeken mensen wellicht een uitlaatklep voor hun frustraties en vinden die in Van Keulen. Hij, de man van de vrolijke noot en de charme die graag bij feesten en partijen covers van Van Morrison zingt, is ontdaan over zoveel vijandschap. Zijn vader, die trouw alle artikelen over zijn zoon verzamelt, moet in de weken voor zijn dood lezen dat Sjoerd een dief is.

Van Keulen is boos. Via zijn advocaat laat hij weten dat de nationalisatie voorbarig is. Het viel wel mee met de uitstroom aan spaargeld, al deed toezichthouder de Nederlandsche Bank (DNB) anders voorkomen. Bovendien lag er een prima voorstel van investeringsbedrijf CVC Capital Partners en de drie grootbanken, zodat de overheid haar portemonnee maar beperkt had hoeven trekken. Maar de staat wilde er niet aan. En die nieuwe wet om banken te nationaliseren, die werkt niet. Die legt de regie te veel in Den Haag en maakt nationalisatie tot een norm waar andere oplossingen aan worden getoetst. Ze geeft DNB ook te weinig gereedschap in handen waarmee andere oplossingen kunnen worden uitgewerkt.

Ook de media die schrijven dat Van Keulen is gezakt bij de hertoetsing van commissarissen en daarom zijn prestigieuze commissariaat bij ING moest opgeven, krijgen er in een sms van langs. Hebben journalisten dan geen enkele vorm van professionele integriteit? Hij is verbolgen over de berichtgeving dat de overname van vastgoedbedrijf Bouwfonds Property Finance (BPF), de molensteen die zijn bank het moeras in trok, een daad van hoogmoed en opportunisme was. Met de wijsheid van achteraf kan iedereen een bank leiden.

In 2006 leek vastgoed een fantastische aanvulling op de portfolio van de spaarbank en levensverzekeraar, een nieuwe groeimotor. Wie kon bevroeden dat twee jaar later de crisis zou uitbreken en uitgerekend in het solide en lucratieve vastgoed zo hard zou toeslaan? Toen klapte de val voor SNS dicht, vertelt Jan Sijbrand, directeur Toezicht bij DNB, tijdens een hoorzitting in maart 2013 aan de Tweede Kamer. Met vastgoed en projectfinancieringen kun je namelijk niet zomaar stoppen zoals met een activiteit bij een normaal bedrijf. Als je er eenmaal aan begint, moet je door met investeren: het gebouw afbouwen en hopen op betere tijden of verhuren. Je hebt leningen uitstaan die niet terugkomen wanneer je een pand sluit of verkoopt voor de helft of minder van het uitstaande krediet.

Of Van Keulen fouten heeft gemaakt? Bij de aanschaf van Bouwfonds Property Finance in 2006 hoorde hij niemand bezwaren maken. Zijn collega’s in de raad van bestuur niet. De commissarissen niet – die waren unaniem voor, ze hebben er niet eens over gestemd – en ook de Nederlandsche Bank niet: daar vond de directie de aankoop niet eens de moeite van het bespreken waard. Ja, achteraf, bij die hoorzitting in 2013 zei Jan Sijbrand dat gezien de risico’s de overname nu nooit zou worden goedgekeurd door DNB. De analisten lieten zich destijds ook niet horen, de aandeelhouders en de media evenmin. Hooguit een zakenbankier protesteerde, maar die had andere belangen.

En de boekencontrole bij de overname van Property Finance (PF)? Die is door topprofessionals gedaan, en de dubieuze klanten zijn niet overgenomen. Er zijn ook stresstesten gedaan, maar die hielden geen rekening met waardedalingen van 50 procent. Iedereen is overvallen door de crisis, ook ING en Rabobank. De waarschuwingen van de interne accountant? Zo’n man wordt ingehuurd om de somberste scenario’s te schetsen. Daar kijk je naar, je maakt een inschatting en onderneemt actie. Maar er moeten ook resultaten worden geboekt, aandeelhouders willen groei zien.

Natuurlijk was de financiering van de overname van verzekeraar Zwitserleven in november 2007 krap aan. Die was misschien een tikkeltje overmoedig, zeker omdat in de VS de crisis al was uitgebroken. Maar zonder risico kun je niet ondernemen. Bovendien komt zo’n mooi merk maar één keer in de etalage, en pensioensparen was en is een groeimarkt. Dan ga je ervoor. Als de crisis beperkt was gebleven tot een eenmalige dip, zouden beleggers, analisten en media hem zeker verwijten dat hij deze buitenkans had laten lopen en te weinig durf had getoond.

Vergeet niet dat in de jaren vóór de crisis iedereen, niet alleen de bankiers, gedrogeerd was door economische voorspoed. Geld was goedkoop, risico’s verwaarloosbaar, zo dacht iedereen. In de financiële sector was het adagium: eten of gegeten worden. Van Keulen vindt de verwijten flauw. Hij is meegegaan met de tijdgeest van dat moment, en niet als enige. ‘Het menselijk gedrag is nu eenmaal kuddegedrag. Go with the flow. Dat geldt ook voor het zakendoen,’ heeft hij in maart 2003 nog uitgelegd aan journalisten.

SNS Reaal is in korte tijd hoog gevlogen en diep gevallen, dat is waar. Met de wijsheid van achteraf is het gemakkelijk roepen dat er met een beursgang en drie grote overnames in anderhalf jaar tijd te veel hooi op de vork is genomen. Dat zijn grote stappen voor een club die in 2002 nog bestond uit een provinciaal spaarbankje en een vakbondsverzekeraar. ‘Overal waar “te” voor staat, is niet goed, behalve tevreden,’ is bij oudere generaties een geliefde tegeltjeswijsheid, die Van Keulen ook kent. Maar nogmaals: als de crisis er niet was geweest, was het allemaal goed gekomen met de mooie bank-verzekeraar die SNS aan het bouwen was.

Blind voor de risico’s was hij overigens niet. In maart 2003 waarschuwt hij in een gesprek met journalisten van Het Financieele Dagblad nog voor de neiging bij managers om te veel rekening te houden met de wensen van aandeelhouders. ‘De mens is heel greedy en heeft een kort geheugen,’ hoort hij zichzelf nog zeggen. Toch zou hij in 2006 zijn eigen bedrijf aan de beurskrachten blootstellen.

En nu voelt de voormalige SNS-topman zich vooral eenzaam in zijn Larense villa. Voor het afscheidspartijtje van zijn opvolger Ronald Latenstein en financieel bestuurder Ference Lamp dit najaar was hij niet eens uitgenodigd. Dat was uitsluitend gereserveerd voor de ploeg die de afgelopen jaren heeft gestreden tegen de overheidsinterventie.

1 De staart van de komeet

Bank-verzekeraar SNS Reaal gaat in 2013 bijna kapot aan problemen bij vastgoeddivisie Property Finance. Die heeft al sinds de jaren negentig, dan onderdeel van Bouwfonds, een bijzondere clientèle. Bouwfonds? Is daar niet iets mee? Tapgesprekken en geheime notulen van de raad van bestuur van Bouwfonds leveren een opmerkelijk beeld op van snel geld en innige banden tussen bankiers en hun klanten.

Justitie luistert mee

‘Aan wie?’ vraagt Klaas Hummel.

Endstra: ‘Aan Koster.’

Hummel: ‘Hakstege had dat aan hun gevraagd?’

Endstra: ‘Ja. Hij had aan Koster gevraagd of het wel goed voor hem was als hij zaken zou doen met ons.’

De Amsterdamse pandjesbaas Willem Endstra belt op 9 oktober 2001, enkele jaren voor zijn liquidatie als onderwereldbankier, met zijn toenmalige zakenpartner Klaas Hummel. Hun gespreksonderwerp Cees Hakstege, Vastgoedman van het Jaar, is een begrip in het onroerend goed. Vier maanden eerder is Hakstege in de Amsterdamse Stopera uitgezwaaid als bestuursvoorzitter van het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten en nu informeert hij wat er na zijn pensioen voor hem in het vat zit.

Dat iemand in die tijd overweegt om met Endstra in zaken te gaan, is opmerkelijk. De vastgoedbaron wordt immers al geruime tijd verdacht van het witwassen van drugswinsten, betrokkenheid bij handel in hasj en xtc, valsheid in geschrifte en faillissementsfraude. Al deze publiciteit besmet Endstra. Zelfs vastgoedhandelaar Jan-Dirk Paarlberg, die later zelf voor witwassen wordt veroordeeld, krijgt al in 1998 van zijn banken Fortis en Commerzbank het advies om zijn zakelijke relatie met Endstra te verbreken.

Maar voor Hakstege is Endstra’s reputatie volgens deze afgeluisterde telefoongesprekken geen reden om hem uit de weg te gaan. Tot aan zijn vertrek was hij samen met Bertus Pijper, directeur van vastgoedbank Bouwfonds Property Finance, verantwoordelijk voor de kredietverlening aan Endstra en Hummel en onderhield hij een goede relatie met de zakenmannen.

Het gesprek tussen Endstra en Hummel gaat verder over de reis naar Amerika die Bouwfonds heeft georganiseerd voor Nederlandse vastgoedbazen om inspiratie op te doen in het land van de onbegrensde mogelijkheden. Tijdens die reis heeft de Zoetermeerse projectontwikkelaar Joop Koster, die op grote schaal met Bouwfondsleningen in Amerikaans vastgoed investeert, een goed woordje gedaan voor het zakelijk duo. Maar Koster heeft ook de gelegenheid te baat genomen om speldenprikken uit te delen aan Hakstege en Pijper over de innige relatie tussen Bouwfonds en de omstreden Endstra en Hummel.

Endstra: ‘Die Koster die zei: “Hoe kan het eigenlijk dat jullie hun financieren? Hoe zit dat allemaal?” En die Koster heeft minimaal één miljard gulden geleend van de ABN.’

Hummel, ongelovig: ‘Hoeveel?’

Endstra: ‘Eén miljard.’

Hummel: ‘Voor Amerika?’

Endstra: ‘Ja, bij ABN hè.’

Hummel: ‘Niet bij het Bouwfonds?’

Endstra: ‘Ik weet niet hoe dat er doorheen fietst. Of dat nou Bouwfonds is of ABN.’

De rolverdeling tussen ABN Amro en Bouwfonds is in die tijd niet alleen voor vastgoedtycoon Endstra onduidelijk. Op 1 februari 2000 heeft ABN Amro namelijk Bouwfonds Nederlandse Gemeenten economisch overgenomen. Daarmee is een van Nederlands grootste privatiseringen een feit. Tot aan de juridische overname in 2005 heet het bedrijf ABN Amro Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Met die naam is het gemakkelijk goedkoop geld lenen op de internationale kapitaalmarkten. Het lijkt namelijk net alsof ABN Amro Bouwfonds Nederlandse Gemeenten schuldbewijzen van de overheid uitgeeft, en tegen een lagere rente dan ABN Amro in haar eentje verschuldigd zou zijn.

Eind 2006, amper een jaar na de definitieve afronding van de overname, knipt ABN Amro vastgoedtak Bouwfonds in drieën. Bouwfonds Hypotheken, de stabiele geldstroom uit de woninghypotheekportefeuille, houdt de bank zelf. Projectontwikkelaar Bouwfonds Property Development wordt verkocht aan Rabo. Al vóór deze transactie ontstaan bij justitie vermoedens van fraude. Later zullen rechtbanken achttien mensen veroordelen voor een omvangrijke vastgoedfraude van een kwart miljard euro. Onder hen Jan van Vlijmen, voormalig directeur van Bouwfonds Vastgoedontwikkeling, en oud-bestuursvoorzitter Cees Hakstege, de hoogste in rang onder de ruim vijftig verdachten. Deze fraudezaak trekt veel aandacht. Daardoor blijft lang aan het zicht onttrokken wat er gebeurt binnen het derde deel van het door ABN Amro gesplitste Bouwfonds. Dat wordt in 2006 verkocht aan SNS Reaal en gaat sindsdien als SNS Property Finance door het leven.

Property Finance wordt op 30 december 1991 opgericht door Bertus Pijper, die de vastgoedbank tot 1 juli 2004 zal leiden, een groot deel van de tijd onder Cees Hakstege. Property Finance leent geld aan ontwikkelaars van commercieel vastgoed: kantoren, hotels, winkelcentra en parkeergarages. Vastgoedhandelaren Endstra en Hummel doen graag zaken met Hakstege en Pijper, zo blijkt uit het afgeluisterde telefoongesprek van 9 oktober 2001. ‘Wij hebben nu ieder een limiet van 300 miljoen gekregen,’ zegt Hummel trots tegen Endstra over de financiële ruimte die Hakstege en Pijper voor hen bij Bouwfonds hebben weten te regelen. Endstra en Hummel spreken dan in guldens. Samen geniet het duo dus kennelijk een kredietlimiet van 600 miljoen gulden. Hoewel Hakstege formeel al is vertrokken bij Bouwfonds, blijft hij na zijn vertrek zijn invloed uitoefenen.

‘En dat is met name omdat we nu kunnen aflossen?’ vraagt Endstra aan Hummel. Aflossen is inderdaad belangrijk voor Bouwfonds Property Finance. Dat ziet Endstra goed. De twee vragen van Bouwfonds vooral kortlopend krediet, met een looptijd van een paar maanden tot maximaal drie jaar, om daarmee een snelle aankoop van een vastgoedproject te financieren. Boven op de rentevergoeding krijgt Bouwfonds daarvoor een afsluitcommissie van één procent van de waarde van het project en bij het aflossen nog eens een procent commissie.

Endstra beseft dat de commissie een grote aantrekkingskracht heeft op Bouwfonds. ‘Ik moet ieder jaar mijn productiedoelstellingen halen,’ houdt directeur Pijper zijn klanten voor. Hoe hoger de omloopsnelheid bij de vastgoedhandelaren die door Property Finance gefinancierd worden, des te meer afsluit- en aflossingsprocentjes voor Bouwfonds. Endstra en Hummel staan bij Bouwfonds goed aangeschreven, want ze lossen veel af. Over de herkomst van dat geld stelt Bouwfonds geen vragen.

Hummel legt Endstra uit hoe het met hun nieuwe kredietlimieten (obligo’s) is gesteld:

‘Nou, we zijn goed door de raad van bestuur gekomen met de nieuwe obligo’s. Heeft Bertus ons er ieder voor 300 miljoen doorgekregen. Dus we kunnen nu naar 600 miljoen.’

Endstra: ‘En hoeveel hadden we?’

Hummel: ‘250 miljoen voor ons beiden. Dus, en dat zei Bertus ook: we kunnen zo dat Barcelona doen.’ Hummel doelt op het Arts Hotel in Barcelona waar hij met Endstra op aast, op de hielen gezeten door concurrerende vastgoedontwikkelaars.’

Endstra: ‘Nou, dat moet…’

Hummel: ‘Met een twintigjarig huurcontract van Marriott hebben we een honderd procent financiering.’

Endstra: ‘Ja, dat klopt. Dat gaan we ook doen.’

Hummel: ‘Dus dan doen we weer dezelfde truc als we met het Confectiecentrum hebben gedaan. Dan zeggen we: “Bertus, je moet even voor 300 miljoen, 400 miljoen inspringen.” Dan hebben we hem.’

Endstra: ‘Iedereen wil dat, dus zij gaan zo door de bocht. We krijgen binnen twee tellen een contract.’

Hummel: ‘Wordt een giller.’

Endstra: ‘Dus het gaat verder en we zitten goed aan de bal.’

Hummel: ‘Klopt jongen, top.’

Deze citaten komen uit het vertrouwelijke Buizerddossier, dat in handen is van Het Financieele Dagblad. Buizerd is de naam van het strafrechtelijk onderzoek dat onder leiding van officier van justitie Joost Tonino werd verricht naar valsheid in geschrifte, verduistering en oplichting door vier verdachten: Willem Endstra, Klaas Hummel, een Apeldoornse horecaondernemer en een anonieme medewerker van Bouwfonds, ‘vermoedelijk werkzaam bij Property Finance BV Hoevelaken’.

Dit strafonderzoek leidt op 9 januari 2002 tot invallen van politie en justitie bij ABN Amro-dochter Bouwfonds. Het beursgenoteerde ABN Amro meldt dit koersgevoelige feit niet. Pas driekwart jaar later, op 2 september 2002, maakt tv-programma Nova de inval bij Bouwfonds en de verdenkingen tegen Endstra en Hummel wereldkundig. Nova citeert als eerste uit het strafdossier. De Telegraaf schrijft de volgende ochtend: ‘De Amsterdamse politie blijkt begin dit jaar een inval te hebben gedaan bij Bouwfonds, vanwege verdenkingen die zijn gerezen tegen Bertus Pijper. Hij zou volgens justitie Willem Endstra en Klaas Hummel een krediet hebben verstrekt van 600 miljoen gulden zonder dat daar voldoende zekerheden tegenover stonden. Justitie vermoedt dat de Bouwfondsdirecteur steekpenningen kreeg en ook onroerend goed beneden de werkelijke waarde doorverkocht aan Hummel en Endstra.’ Pijper bestrijdt later in de vakpers dat er iets mis is met de deals tussen Bouwfonds en Endstra: ‘De regels zijn goed nagevolgd. ABN Amro is steeds op de hoogte gesteld. Het is een transparante zaak waar Bouwfonds Property Finance nog altijd achter staat.’

Volgens de Kamer van Koophandel is Pijper tot 1 juli 2004 aangebleven als statutair directeur van Property Finance. Het Openbaar Ministerie heeft het strafonderzoek dan noodgedwongen beëindigd omdat verdachte Endstra op 17 mei 2004 voor zijn kantoor op de Amsterdamse Apollolaan is doodgeschoten. Pijper overlijdt in 2010. Zijn nabestaanden maken officieel bezwaar tegen de omschrijving van ‘omstreden’ vastgoedbankier. Dat kan onmogelijk waar zijn, betoogt hun advocaat, omdat Pijper na zijn vertrek bij Bouwfonds een koninklijke onderscheiding heeft gekregen: Ridder in de Orde van Oranje-Nassau.

Ruimhartige kredietverstrekker

Het Bouwfondsbestuur dat in 2001 op voorspraak van Pijper de forse uitbreiding van de kredietverstrekking aan Endstra en Hummel goedkeurt, bestaat uit Bart Bleker, Jaco Reijrink en de zojuist aangetreden Henk Rutgers, die Cees Hakstege is opgevolgd als bestuursvoorzitter. Het telefoongesprek tussen Hummel en Endstra laat er geen twijfel over bestaan welke handel Property Finance met het krediet financiert. Als voorbeeld haalt het duo in de afgeluisterde telefoongesprekken de, zoals zij het noemen, ‘truc met het Confectiecentrum’ aan. Endstra en Hummel kopen in 2002 het Amsterdamse World Fashion Centre met kortlopende financiering van Bouwfonds Property Finance, met de bedoeling het daarna snel weer door te verkopen. In het vliegtuig naar de Zuid-Franse vastgoedbeurs Mipim in Cannes gaat Hummel even naast Pijper zitten en vraagt hem een overbruggingskrediet ter waarde van 170 miljoen gulden. Hummel verwacht binnen zes maanden een Duitse bank als financier te vinden. Drie jaar later neemt het Oostenrijkse familiebedrijf Swarovski het confectiecentrum over voor ongeveer het dubbele: 145 miljoen euro. Dankzij een overbruggingskrediet van Bouwfonds hebben Endstra en Hummel het confectiecentrum dus voor het dubbele van hun aankoopprijs van de hand kunnen doen.

Deze koop komt voor in het strafdossier Buizerd. Daarin zegt een geanonimiseerde medewerker van Bouwfonds tegen een opsporingsambtenaar dat hij een ‘duidelijk voorbeeld van witwassen’ kent: ‘Ene heer Endstra, die aanvang 2000 het Confectiecentrum zou hebben gekocht voor circa 219 miljoen gulden om het daarna door te stoten met 90 miljoen gulden winst.’ Waarom dat witwassen zou zijn en niet gewoon een winstgevende deal laat het dossier overigens in het midden.

Bij de handel in vastgoed en in vastgoedpakketten gaan de beste panden als eerste weg. De slechtste blijven achter. Met een doorverkoop kan veel tijd gemoeid zijn. Soms mislukt het om een koper te vinden die bereid is een hogere prijs te betalen. Als de handelaar zijn waar niet kan slijten, heeft zijn financier twee opties. De bank kan de handelaar aan zijn verplichtingen proberen te houden, hoewel dat diens einde kan betekenen, of zijn klant een nieuwe of verlengde financiering verlenen om te voorkomen dat hij omvalt. Vanaf de oprichting door Bertus Pijper in 1991 tot ver in 2009 kiest Property Finance vrijwel altijd optie twee: geef een klant in problemen nieuw krediet. Jaar na jaar stijgen de prijzen die beleggers voor kantoren en winkels betalen. De bank vertrouwt erop dat een groeiende markt klanten uit de moeilijkheden tilt. ‘Als de marktprijzen eeuwig waren gestegen, had dit businessmodel altijd gewonnen,’ zegt Hummel terugkijkend in 2013.

De kredietverstrekking door Property Finance leidt er in de loop der jaren toe dat de bank handelaren financiert met een almaar uitdijende verzameling steeds slechter vastgoed. Met dat onderpand wordt telkens nieuw geld geleend. ‘De staart van de komeet,’ noemt Klaas Hummel dit verschijnsel. Een passende metafoor, want in 2013 bezwijkt SNS Reaal bijna onder het gewicht van een kwart eeuw vastgoedgruis dat haar dochterbedrijf Property Finance heeft verzameld.

Dat puin begint te groeien als Property Finance gaandeweg haar kredietvoorwaarden versoepelt. De divisie van Bertus Pijper zou aanvankelijk alleen kortlopende financiering verschaffen, van anderhalf tot hooguit twee jaar. Het verstrekken van langlopende vastgoedfinanciering is in het begin nog voorbehouden aan een andere Bouwfondsdochter: de Haarlemsche. Maar de club van Bertus Pijper heeft zo veel succes dat de looptijd van hun krediet mag worden opgehoogd tot drie jaar. Later wordt deze limiet helemaal verlaten en gaat Bouwfonds Property Finance nog veel langer lopende leningen verschaffen. Kort gefinancierd debris van half mislukte handelsfinanciering gaat zo geruisloos over in langer lopende financieringen door Bouwfonds.

Deze staart van de komeet, die naar SNS op weg is, wordt ook langer doordat bij Bouwfonds Property Finance vooral jonge bankiers werken. Vrijwel niemand van de net opgerichte divisie heeft ervaring met een vastgoedcrisis of met het terughalen van geld bij onwillige of onmachtige klanten. Leidend is de coulance voor klanten die hun verplichtingen moeilijk kunnen nakomen. Pijper hoopt dat nieuwkomer Property Finance met deze gulle vorm van kredietverlening marktaandeel verovert op gevestigde vastgoedbanken als ING en FGH. Een van de klanten die hij op deze manier binnenhaalt is Hummel. In 1992, een jaar na de oprichting van Property Finance, maakt de ondernemer zijn entree als klant van Bouwfonds.

Uit niet eerder bekend geworden vertrouwelijke notulen van bestuursvergaderingen blijkt dat Bouwfonds Property Finance nogal nonchalant vastgoed financiert. Die achteloos samengestelde portefeuille vastgoedfinancieringen zal SNS later erven. In de Bouwfondsnotulen is bijvoorbeeld te lezen dat bestuurder John Simons, in aanwezigheid van Cees Hakstege en Jaco Reijrink, al op 10 februari 1998 ‘opnieuw heeft gerappelleerd om een rapportage Hummel/Endstra’. Simons maakt zich zorgen om Endstra en klaagt waar het intern onderzoek toch blijft. Het onderwerp Endstra/Hummel zal de daaropvolgende zeven jaar voortdurend terugkeren in de bestuursnotulen van Bouwfonds. Geen enkele schuldenaar wordt zo vaak besproken als dit duo. Maar het merkwaardige resultaat van al die zorgelijke besprekingen is dat het bedrag dat Bouwfonds Property Finance aan Endstra en/of Hummel uitleent gestaag blijft stijgen.

In dezelfde maand waarin Simons naar het rapport over Endstra en Hummel informeert, bespreekt het Bouwfondsbestuur een verhoging van de hoeveelheid geld die Property Finance mag uitlenen. Het budget van 750 miljoen gulden is in korte tijd schoon opgegaan. Pijper stelt voor om de limiet snel te verhogen naar 2 miljard gulden. Het Bouwfondsbestuur zegt dit toe. De komeet Property Finance maakt vaart.

Ook doet het bestuur het voorstel om ‘de bepaling ten aanzien van de maximale obligo per debiteur te laten vervallen’ omdat voor vastgoedfinanciering ‘niet de debiteur maar het project bepalend is’. De bank opent daarmee de deur voor een concentratie van risico’s bij een klein aantal schuldenaren. SNS zal zich later pijnlijk met de gevolgen van dit Bouwfondsbeleid geconfronteerd zien. De beginnende vastgoedbank – een bank van zes jaar oud is in het vastgoed een baby – ziet over het hoofd dat wanneer een klant bij één project problemen heeft dit een domino-effect tot gevolg kan hebben op andere vastgoedprojecten, zelfs op projecten van andere ontwikkelaars. Zulke kettingreacties vinden na 2008 plaats bij buitenlandse SNS-projecten in de Verenigde Staten en in Spanje, en in 2012 en 2013 bij grote Nederlandse klanten als Phanos, Eurocommerce en TCN. Als SNS Reaal in 2013 genationaliseerd moet worden, zijn de externe onderzoekers verbijsterd over de afhankelijkheid van de vastgoedbank van een tiental klanten die elk met veel geld van SNS projecten konden financieren.

Zonder de rapportage over Endstra en Hummel af te wachten, gaat het Bouwfondsbestuur op 31 maart 1998 akkoord met het verstrekken van een nieuw krediet ter waarde van 1.750.000 gulden aan Convoy Vastgoed van Endstra. Anderhalve maand later klaagt Hakstege tijdens de bestuursvergadering ‘dat hij door de staatssecretaris erop wordt aangesproken dat er op aanvraag een rechercherapport van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer verkrijgbaar is over de persoon Hummel, terwijl naderhand blijkt dat dit rapport al in huis is’. Hakstege voelt zich in zijn hemd gezet door zijn onwetendheid dat een deel van dat rechercherapport er al is.

Hakstege moet diezelfde maand bij staatssecretaris Dick Tommel op het matje komen vanwege wat in de notulen ‘de kwestie Groningen’ heet: het vermoeden van subsidiezwendel met 440 woningen. Een werkmaatschappij van Bouwfonds is verkocht aan vijf vastgoedbedrijven, waaronder Hummel Consultants van Klaas Hummel. Bij de verkoop wist Bouwfonds dat op de woningen een tegoed van 20 miljoen gulden subsidie rustte. Het gaat om DKP-subsidie, de Dynamische Kost Prijs-subsidie, bedoeld om verhuurders te helpen met het opknappen van huurhuizen. Maar de nieuwe eigenaren, vermoedt het ministerie, incasseren de subsidie en laten de panden leegstaan en verkrotten. De regionale pers ontdekt dat Hummel en Endstra in de transactie van Bouwfonds ‘borgstellers en medeschuldenaren’ waren. Het ministerie is daarover ontstemd, omdat Endstra al sinds 1992 omstreden is. Op 19 mei 1998 meldt Simons zijn collega-bestuurders van Bouwfonds dat het ‘het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer bevreemdt dat we geen bonafiditeitsonderzoek doen naar de achtergronden van zakelijke relaties’. Bouwfonds krijgt op zijn kop van het departement omdat het zaken doet met Endstra en Hummel.

Een week later stemt het bestuur in met een kredietaanvraag van 28 miljoen gulden door Boron America, een vastgoedbedrijf van Endstra en Hummel. Het bedrijf heet tegenwoordig Museum Vastgoed Groep en is inmiddels eigendom van Hummel. Deze keer is er wel enige discussie omdat ‘Hummel/Endstra onlangs wederom in opspraak zijn geraakt en Bouwfonds door de persberichten kan worden geassocieerd met vermeende onzuivere praktijken van deze heren’. Geen probleem, concludeert het bestuur, want ‘het betreft een bestaande relatie en de zakelijke gegevens geven geen aanleiding voor een afwijzing’. En in plaats van een kortlopende lening krijgen Hummel en Endstra zelfs een langlopende lening, waardoor de vastgoedhandelaren goedkoper uit zijn. Wel stelt het Bouwfondsbestuur ‘vooralsnog geen nieuwe aanvragen van deze heren in behandeling te nemen totdat een antecedentenonderzoek heeft plaatsgevonden’.

Binnen een week krabbelt Bouwfonds terug omdat Property Finance ‘er moeite mee heeft om lopende onderhandelingen met de heren Hummel/Endstra af te breken’. Het bestuur besluit ‘concrete aanvragen’ van Hummel en Endstra voortaan ‘op hun merites’ te beoordelen. De daaropvolgende maanden blijft het bestuur met regelmaat en tevergeefs vragen om een overzicht van de lopende transacties met Hummel en Endstra. Een antwoord blijft uit. Dat noopt bestuurder Jaco Reijrink tot de schatting dat Bouwfonds bij het duo 200 miljoen gulden heeft uitstaan. ‘In afwachting van definitieve besluitvorming worden geen nieuwe financieringen verstrekt aan beide heren,’ heet het dan opnieuw. Maar in de daaropvolgende weken keurt Bouwfonds Property Finance toch verschillende kredieten goed voor personen die gelieerd zijn aan Endstra. Zo krijgt Robert Piceni op 25 augustus 1998 een lening van 2.450.000 gulden. Met zijn tweelingbroer Roy zou hij miljoenen van Endstra en diens vastgoedbedrijf Convoy ontvangen, schrijft Harry Lensink in Stille Willem, zijn boek over Endstra. Volgens NRC Handelsblad is geld van Willem Endstra in Piceni’s bedrijf Satellite Newspapers Worldwide geïnvesteerd. Ondanks de stop op nieuwe kredieten voor Endstra en Hummel keurt het Bouwfondsbestuur op 13 oktober 1998 een lening van 9,5 miljoen gulden aan Royaal Solvent Beheer goed. Dat vastgoedbedrijf is van de vader van de later overleden Bram Zeegers, toenmalig advocaat van Endstra.

Toch klagen Hummel en Endstra dat zij ‘het gevoel hebben dat Bouwfonds tegenwoordig minder enthousiast reageert op hun voorstellen’. Op 25 januari 1999 gaat bestuurder Jaco Reijrink met hen praten: ‘Uitgangspunt zal zijn dat Bouwfonds, gelet op de publiciteit rondom Groningen, de opmerkingen vanuit het ministerie en de toekomstige eisen rondom de bankstatus, niet wil dat de heren Hummel en Endstra een al te grote positie innemen.’ Die positie is dan nog steeds onduidelijk. Reijrink schat dat Bouwfonds ‘40 procent van de activiteiten van de genoemde heren financiert en daarmee hun grootste geldgever is’.

Daags na Reijrinks gesprek stemt Bouwfonds in met een nieuwe kredietaanvraag door Boron America van 18,6 miljoen gulden. Het argument luidt deze keer dat de Nederlandsche Bank toestaat dat een debiteur maximaal 250 miljoen gulden leent van Property Finance. Dat plafond hebben Endstra en Hummel nog niet bereikt. Anderhalve maand later wordt wederom een kredietaanvraag van Endstra goedgekeurd en in juli 1999 mag Hummel opnieuw 30 miljoen gulden lenen.

In oktober 1999 moppert het bestuur dat bij de kredietaanvraag van 46,2 miljoen gulden voor de bouw van Teleport Tower in Amsterdam Sloterdijk de vastgoeddivisie slechts informatie geeft over een van de drie aanvragers: Erik de Vlieger. Wie de twee andere aandeelhouders zijn, wordt verzwegen. Desondanks keurt het Bouwfonds de lening goed. De andere twee aandeelhouders in dit project, zo laat zich raden, zijn Hummel en Endstra.

Uit de geheime notulen van het bestuur blijkt dat bij Bouwfonds de kredietkraan voor Endstra en Hummel gewoon open blijft staan, zelfs nadat justitie in januari 2002 een inval doet bij het bedrijf. Wel is die gebeurtenis reden voor het bestuur om op 7 mei 2002 met directeur Chester de Koste ‘uitvoerig stil’ te staan bij het justitieonderzoek naar Endstra en Bouwfonds Property Finance. Tot ongenoegen van het bestuur blijkt justitie de Nederlandsche Bank ‘uitvoeriger dan Bouwfonds’ te informeren. Voor het eerst klinken er aarzelingen: ‘De raad van bestuur heeft twijfels bij de informatie die door Bouwfonds Property Finance wordt verstrekt.’ Bouwfonds wantrouwt de vastgoedbank, haar eigen dochter.

Een maand later, als Bouwfonds inmiddels is overgenomen door ABN Amro, constateert het nieuwe bestuur onder leiding van Henk Rutgers dat onderzoek door de Nederlandsche Bank naar Bouwfonds resulteert in het ‘eindoordeel dat de mate van risicobeheersing door de organisatie onvoldoende is’. Uit de bestuursnotulen blijkt dat op 8 oktober 2002, dus na de overname, Bouwfonds nog steeds geen kredietlimieten voor klanten of groepen klanten heeft ingesteld. Endstra en Hummel keren ondertussen vrijwel wekelijks terug op de agenda. Als het justitieonderzoek naar Endstra, Hummel en Bouwfonds nog in volle gang is besluit Bouwfonds op 17 december 2002 dat met Hummel ‘deze relatie kan worden voortgezet omdat de heer Hummel zijn zakelijke contacten met de heer Endstra ontvlecht’. Endstra is in De Telegraaf dan al maanden als ‘onderwereldbankier’ neergezet. Toch blijft Bouwfonds ook Endstra trouw financieren totdat hij in mei 2004 wordt vermoord. Hummel blijft klant bij Bouwfonds Property Finance tot december 2006, wanneer SNS Reaal zich aandient als koper van de vastgoedbank.

Geldautomaat

Property Finance is geen bank maar een geldautomaat, in de observatie van gewezen vastgoedman Erik de Vlieger. ‘Alle financiers en vastgoedmannen zaten in dat vastgoedparadijs dat gesticht was door Bouwfonds Property Finance,’ zo blikt hij in 2013 in de Volkskrant terug. Bij dat paradijs hoort een jaarlijkse wijnreis naar bestemmingen als Marokko voor de beste klanten, uiteraard op kosten van Bouwfonds. Achteraf zeggen nogal wat vastgoedmannen dat ze er tegen hun zin aan meededen, maar ze gingen wel. ‘Broeders, vrienden, mijn maatjes,’ zo begint Pijper zijn jaarlijkse traditionele openingstoespraak tot zijn debiteuren: ‘We doen dit allemaal samen. We zullen elkaar nodig blijven hebben. Ik ben er voor jullie. En jullie zijn er voor mij,’ zegt de geëmotioneerde Bouwfondsdirecteur.

‘Tenenkrommend,’ aldus een vastgoedman die er elk jaar bij was. ‘Bertus gaf ze allemaal vleugels van was,’ weet Hummel. Wat voor Bertus Pijper iemand kredietwaardig maakt, zo vertelt een van zijn oud-klanten, is dat hij ‘er een goed buikgevoel’ bij kreeg. Een ander stelt: ‘Pijper was een koopman, geen bankier. “Ik heb het van mijn opa, die was ook koopman,” zei hij altijd.’

‘Ondernemen met de ondernemers,’ zo schetst oprichter Pijper de relatie tussen zijn bank en de vastgoedwereld. ‘Daar is souplesse van beide kanten voor nodig, maar het schept wel een band. (…) In vertrouwen wordt op basis van vastgoedkennis snel en efficiënt zaken gedaan met geven en nemen.’ Wat ‘snel’ inhoudt, doen Pijper en prominente klanten in 2003 triomfantelijk uit de doeken in het jubileumboek Dutch Link, dat ter gelegenheid van tien jaar internationale vastgoedfinanciering door Bouwfonds Property Finance verschijnt. Deze lofzang op ‘de oeroude Hollandse handelsgeest’ met plaatjes van galjoenen uit de tijd van de Gouden Eeuw is op beperkte schaal onder Pijpers klanten verspreid. De titel Dutch Link verwijst naar het principe dat de vastgoedbank alleen internationale projecten aanpakt als die een ‘link’ hebben met een Nederlandse Bouwfondsklant.

‘Ik herinner het mij nog als de dag van gisteren,’ verhaalt vastgoedondernemer Bert van Stek in dat jubileumboek. ‘Het was op de Mipim in Cannes. In nog geen twintig minuten tijd zetten Bertus Pijper en ik de uitgangspunten voor de financiering van het winkelproject Parque Principado in Oviedo op zo’n vierkant geel velletje Post-it-papier. We schudden elkaar de hand, de deal was rond. Goed voor een equity-financiering van een miljoen of tien. De deal bracht Bouwfonds Property Finance de eerste topfinanciering van een groot commercieel vastgoedproject – bijna 80.000 vierkante meter winkels – in Spanje.’ Kenmerkend voor Pijpers manier van bankieren is volgens Van Stek ‘dat je op basis van vrij eenvoudige afspraken aan de slag kan’. Namelijk: ‘Een man een man, een woord een woord.’ Spaanse banken wagen zich niet aan het financieren van winkelcentra zoals Bouwfonds dat durft, aldus Van Stek. Terwijl vastgoedbankieren toch zo ‘simpel’ is volgens hem. ‘Je hebt twee soorten vastgoed: het goede en het verkeerde. Als je verkeerd vastgoed nou maar tijdig herkent, bespaar je jezelf een heleboel zorgen en ellende.’

De ironie is dat de winkelcentra die Bert van Stek met geld van Property Finance in Spanje heeft opgetrokken ook in 2012 en 2013 deel uitmaken van de bodemloze putten waar SNS wanhopig van probeert af te komen. Tot de simpele categorie ‘verkeerd vastgoed’ dat ‘een heleboel zorgen en ellende’ veroorzaakt, hoort ook het winkelcentrum Plaza Imperial in de Spaanse provinciestad Zaragoza dat door Van Stek en zijn bedrijf Star Investments is opgetrokken. Het lukt Van Stek om dit winkelcentrum op 2 juli 2007 voor 360 miljoen euro aan de Bank of Ireland te verkopen, maar voordat die het geld overmaakt, valt de Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers om en zakt het internationale financiële stelsel in elkaar. De Bank of Ireland weigert de overeengekomen koopsom te voldoen, met als gevolg dat Star Investments failliet gaat. SNS Property Finance weet met een schikking 100 miljoen euro van BOI los te krijgen, maar ziet zich gedwongen het winkelcentrum in Zaragoza in eigendom te nemen, waarna het een onderdeel wordt van de ballast die de vastgoedbank met zich mee sleept.

Het jubelboek Dutch Link is geschreven in de tijd dat vastgoed geen crisis maar een feest is. Heeft Van Stek twintig minuten nodig om bij Property Finance een miljoenenkrediet los te peuteren voor een Spaans winkelcentrum, Joop Koster van Flatbeheer, de vastgoedondernemer die bij Hakstege een goed woordje voor Endstra deed, weet die tijd aanzienlijk te verbeteren: ‘BPF had precies vijf minuten nodig voor de projectfinanciering. Zelf had ik tien minuten nodig: vijf voor de aankoopbeslissing en vijf om de aanbetaling te regelen. Een kwartier voor een werelddeal!’ De filosofie van de inmiddels overleden Koster: ‘Geld wordt pas belangrijk als je het even niet hebt.’

Maar zelfs een kwartier voor kredietverlening is nog lang, vergeleken bij wat oud-bestuursvoorzitter John Simons van Bouwfonds in Dutch Link beweert: ‘Vijftig miljoen in vijf minuten. Dat kon ook!’ roept Simons uit. ‘Dat is toch het mooiste werk dat er is! Ik hoef alleen maar X miljoen neer te leggen en ik krijg X procent van de winst. Wat wil je nou nog meer?’ Dat een vastgoedproject ook tot verlies kan leiden, komt kennelijk bij Simons niet op.

Het record geld lenen bij Bouwfonds Property Finance staat volgens Dutch Link op naam van Ton Meijer van de Haagse projectontwikkelaar MAB. Hij klopt rond de eeuwwisseling met een plan voor het nieuwe stadshart in Amstelveen ter waarde van 50 miljoen gulden aan bij Pijper. ‘Die sprak de bezwerende formule: “Ons geld en jullie ontwikkelingskennis, dat moet kunnen.” Aansluitend hebben we de deal aangekaart bij Simons en in drie minuten rondgemaakt.’ Property Finance is geen gewone bank, meent Meijer, maar ‘een partnership; je weet dus beiden dat als het misloopt het mes in beider vlees snijdt. Pijper en ik zeggen ook altijd tegen elkaar: gaat het mis dan bloeden wij allebei, gaat het goed dan vieren we samen feest.’ Gebloed wordt er inderdaad, als SNS in 2013 de gevolgen van de nonchalante wijze van vastgoedfinanciering door Bouwfonds onder ogen moet zien.

Maatje hier, maatje daar

‘Iemand komt bij ons een maatje halen,’ zo omschrijft Pijper in juni 2004 in het magazine PropertyNL het motief van zijn klanten om voor Bouwfonds te kiezen. Volgens deze filosofie, ‘een maatje hier, een maatje daar’, financiert Property Finance ook steeds meer buitenlandse activiteiten van Nederlandse projectontwikkelaars. Pijper doopt zijn formule Dutch Link: ‘Het Dutch Link-principe is wellicht de meest grensverleggende vastgoedinnovatie van het afgelopen decennium,’ meent de bedenker. Zijn Bouwfonds is ‘in de praktijk bereid en in staat veel verder en intensiever met ontwikkelaars en investeerders mee te gaan dan de doorsneebank. De achterliggende motivatie schittert door eenvoud: als BPF het project zelf ook graag had willen ontwikkelen of de “deal” had willen doen, gaat de portemonnee open. Het maakt dan namelijk niet meer uit of de financiering 60, 70, 80 of 90 procent bedraagt of uitmondt in een equity stake (aandelenbelang) of, en dat is de meest vergaande betrokkenheid, in het aangaan van een joint venture op 50/50-basis.’

Sterker nog, zo licht vastgoedbaas Chris Zachariasse van vastgoedbedrijf Waterford in het jubileumboek ‘de insteek’ van zakendoen met Pijper toe: ‘Als je een goed project voor 70 procent kunt financieren, kun je dat ook voor de volle 100 procent.’ Honderd procent financiering van een buitenlands vastgoedproject betekent dat al het risico voor Bouwfonds Property Finance is. De projectontwikkelaar steekt er geen eigen geld in en loopt zelf dus geen enkel risico. De bank is overgeleverd aan de projectontwikkelaar. Deze naïviteit van Bouwfonds Property Finance zal haar rechtsopvolger SNS Property Finance bezuren, om te beginnen bij de riskante Dutch Link-vastgoedprojecten in het buitenland, met name in de VS en Spanje. ‘Als het in het buitenland fout gaat, gaat het in de regel ook keihard fout,’ beseft oud-bestuursvoorzitter Cees Hakstege in Dutch Link. Zijn opvolger Henk Rutgers toont zich in hetzelfde boek ook bewust van de risico’s: ‘De banken hebben altijd bekendgestaan als aversief en heel voorzichtig ten aanzien van vastgoedfinanciering.’

‘Omdat Bouwfonds onder de vleugels van de Nederlandse gemeenten zeer ruim “goedkoop” geld kon aantrekken – ook mede dankzij de miljardenportefeuille van het eigen hypotheekbedrijf – vonden sindsdien honderden miljoenen zonder veel weerstand hun weg naar de naar geld hunkerende vastgoedspelers,’ meldt Dutch Link. Property Finance is ook populair omdat het, anders dan andere banken, bereid is een developer’s fee te financieren. Volgens vastgoedbaas Chris Zachariasse keert de vastgoedbank aan het begin van een project al de winstuitkering voor de projectontwikkelaar uit. Neef Jan Zachariasse, ook vastgoedondernemer in de Verenigde Staten, stelt: ‘Wij kijken wel naar BPF als de “Golden Goose”, de kip met de gouden eieren. Wij moeten die gans voeden opdat hij gouden eieren legt.’

‘Het was een losse cultuur bij Bouwfonds. Pijper deed zaken op basis van vertrouwen. Eerst werd de deal gesloten, achteraf werd gecontroleerd of de gegevens wel klopten. Veel dossiers waren niet op orde,’ weet een vastgoedhandelaar. Maar Pijper zelf zegt daarover in PropertyNL: ‘Vroeger waren wij in Nederland trots op onze kooplieden. Tegenwoordig is handel een beladen woord. Dat vind ik verkeerd. Faire handel moet je financieren. De mensen waarmee wij zaken doen, kunnen op respect rekenen.’

Bij zijn afscheid op 1 juli 2004 vat Pijper vijftien jaar vastgoedbankieren als volgt samen: ‘Ik heb vrienden voor het leven gekregen.’ Dat leidt er toe dat hij na zijn vertrek in 2004 betaald adviseur wordt van vastgoedpartijen die hij eerder bij Bouwfonds financierde. Zo staat Pijper bijvoorbeeld Phanos van Geert en Hans Ensing bij. Dit vastgoedconcern zal in 2012 als een van de eerste grote Nederlandse klanten van Property Finance bezwijken en zijn financier met schulden achterlaten. Pijper treedt ook in dienst bij Van der Looy Projektmanagement in Weert. Amper een paar maanden later financiert Property Finance een project door Van der Looy in Düsseldorf ter waarde van 245 miljoen euro. Nog vóór zijn vertrek krijgt Pijper groen licht van Bouwfonds voor een adviseurschap bij vastgoedconcern Redema van Ruud Sanders. Redema heeft een paar jaar eerder met Klaas Hummel en met financiering door Bouwfonds voor honderd miljoen gulden tien Ahold-supermarkten in Polen en Tsjechië gekocht.

Het ‘maatje hier, maatje daar’-principe past Pijper ook toe op zijn privéleven. Bertus, aldus een vastgoedondernemer, regelde graag financieringen, maar zei er onomwonden bij: ‘Ik wil wel meesnoepen. Als het bij jou regent, dan druppelt het bij mij.’ Privé zou Pijper bijvoorbeeld blijven participeren in vastgoed van zijn vroegere werkgever, zo blijkt uit een artikel in NRC Handelsblad van maart 2013. Voor de ontwikkeling van vastgoed in Aken leent Property Finance in 2007 10,9 miljoen euro aan een bedrijf dat Pijper met drie Duitsers heeft opgezet. Onder hen architect Hans Kahlen, die kort voor de deal met Bouwfonds is gearresteerd voor fraude. De lening van SNS aan het project van haar voormalig Property Finance-directeur explodeert begin 2012 tot 98 miljoen euro.

Ook tijdens zijn bankiersloopbaan bij Property Finance hield Pijpers er privé opmerkelijke banden met de veelbesproken klanten Hummel en Endstra op na. Op het hoogtepunt van zijn carrière bij Bouwfonds wordt Pijper verliefd op Henna Gardeslen. In 1998 verlaat hij voor haar zijn vrouw en wordt zodoende ‘dakloos’, vertelt zijn nieuwe vlam later aan Het Financieele Dagblad. Volgens haar biedt Willem Endstra ‘uit pure menselijkheid’ de twee een appartement aan in zijn jachthaven Seaport Marina op de Kennemerboulevard 540 in IJmuiden. Dit woonadres van Endstra geven Pijper en Gardeslen later ook bij Bouwfonds op als hun officiële woonadres wanneer ze een hypotheek van één miljoen gulden afsluiten voor de aanschaf van een definitief onderkomen in Zeist.

Gardeslen kan zich voorstellen dat het vragen oproept als een Bouwfondsdirecteur zijn intrek neemt in een huis van een klant van de bank. ‘Het heeft mijn man ook gigantisch dwarsgezeten. Hij zei later dat het stom van hem was en dat hij dat eigenlijk niet had moeten doen, omdat het niet goed voelde. Wij hebben daar maar drie maanden gewoond,’ herinnert zij zich.

De Bouwfondsdirecteur zoekt vanuit zijn onderkomen in IJmuiden eerst nog naar een woning in Amsterdam. ‘Ik verbouwde toen een paar appartementen in Zuid,’ legt Hummel uit. ‘Bertus Pijper wilde daar graag een appartement huren en sloot een huurcontract. Hij heeft er nooit echt gewoond, omdat hij uiteindelijk een woning in Zeist kocht.’ Pijpers privébedrijf, L.P. Consultants, wordt gevestigd op Jan van Eijckstraat 8 in Amsterdam in het appartement dat hij van Hummel huurt. De bankdirecteur heeft er geen moeite mee dat zijn privébedrijf in een appartement zit van een van de twee bankklanten waar zijn superieuren wekelijks bezorgd over vergaderen.

Losse bedrijfscultuur

Na het vertrek van Pijper in 2004 blijft veel hetzelfde bij Property Finance. De losse bedrijfscultuur uit de Bouwfondsperiode heeft de overname door ABN Amro overleefd en blijft ook na het vertrek van de oprichter overeind. Grootste prioriteit blijft nog steeds: zo veel mogelijk geld uitzetten. In 1992 heeft Property Finance in amper vier maanden al het hele jaarquotum van 750 miljoen gulden uitgeleend. Daarna zijn de kredietverschaffers onverminderd gas blijven geven en dat blijven ze ook na het afscheid van Pijper doen. In 2005, het eerste jaar van Property Finance zonder grondlegger, neemt de kredietverstrekking aan het buitenland met 36 procent toe. Een derde van haar geld heeft Property Finance dan in buitenlands vastgoed gestoken. De totale portefeuille aan vastgoedkredieten groeit met 11 procent tot 9,4 miljard. Dat betekent dat de door Pijper opgerichte vastgoedbank in vijftien jaar 28 keer zo groot is geworden. Dat groeitempo zal Bouwfonds Property Finance onder het nieuwe moederbedrijf SNS Reaal zelfs nog verder opvoeren.

Voor continuïteit bij de kredietverkopers zorgt bijvoorbeeld Chester de Koste. Deze vastgoedjurist start in 1997 bij Bouwfonds en zit sinds 2001 onafgebroken in het comité dat beslist over het toekennen, verlengen of afknijpen van krediet. Van 2006 tot 2010 is De Koste ook directeur bij de vastgoedbank. ‘Niemand heeft zo lang in het kredietcomité van Property Finance gezeten als ik,’ zegt De Koste in 2013. ‘Chester weet alles,’ stelt een vaste klant. ‘Hij is de raspoetin van de vastgoedbank.’

Al voor de eeuwwisseling raakt De Koste betrokken bij het kredietbeleid van Bertus Pijper. De Koste: ‘Ik was de rechterhand van Pijper en daarnaast riskmanager van Bouwfonds Property Finance.’ Na zijn vertrek in 2010 begint De Koste voor zichzelf. Hij probeert, net als zijn voormalige baas Pijper, zaken te doen met zijn oude werkgever. Zo doet hij een poging om vastgoedactiva van SNS Property Finance te kopen. Is hier geen sprake van belangenverstrengeling? De Koste: ‘Ik ben slechts een tussenpersoon die voor geïnteresseerden activa probeert te kopen. Het gaat om leningen. Als je zo lang in het kredietcomité van SNS hebt gezeten als ik heb je natuurlijk veel kennis, ja. Maar het is aan anderen bij SNS om ons wel of niet toe te laten. De markt is klein. Daarom laat ik mijn partners in de contacten met SNS zo veel mogelijk naar voren komen. Ik kan me voorstellen dat mensen daar anders kanttekeningen bij zouden plaatsen.’

Hummel en Endstra zijn er vanaf het begin van De Kostes carrière bij Bouwfonds van overtuigd dat hij belangrijk is, zo blijkt uit het dossier-Buizerd. Daarin komt de jurist langszij als Hummel en Endstra op 18 augustus 2001 de problemen bespreken die ze met Bouwfonds kunnen krijgen wanneer ze te veel winst maken op een pakket probleempanden dat door Bouwfonds bij hen is doorgeplaatst.

Endstra: ‘Dus van alles wat we hierna verkopen, moeten we de helft delen met het Bouwfonds.’

Hummel: ‘We mogen op de portefeuille zeven miljoen winst maken.’

Endstra: ‘O, dat lukt wel.’