ZÓ WORD JE

STEENRIJK

De adviezen in dit boek steunen op persoonlijke en waargebeurde ervaringen van de auteur en mensen uit zijn naaste omgeving. Om de boodschap levendiger over te brengen is de verhaalstijl gebruikt, en om de privacy van de betrokkenen te beschermen zijn de feiten zo aangepast dat de werkelijke identiteit van personen en bedrijven onherkenbaar blijft.

Om dezelfde reden verkoos de auteur het pseudoniem Frank van Rycke te gebruiken.

Een juiste toepassing van de uiteengezette ideeën vergt zorgvuldige interpretatie, nuancering en oefening. Hoewel de auteur al het mogelijke heeft gedaan om de lezer aan de hand van voorbeelden en concrete tips naar positieve resultaten te begeleiden, is een succesvolle uitkomst nooit gegarandeerd. Auteur, uitgever noch verkooppunten kunnen aansprakelijk gesteld worden voor de ongewenste gevolgen van onjuiste of gebrekkige interpretatie van dit boek. Zij manen de lezers dan ook aan tot voorzichtigheid wanneer zij de vele tips toepassen die via dit boek worden aangereikt.

‘Mijn vrouw en ik gebruiken een handige elektronische vermogensplanner om het jaarlijkse overzicht van ons vermogen op te stellen en de effecten van onze plannen de simuleren. Ik ken geen eenvoudiger middel om de impact van onroerend goed op vermogensgroei te visualiseren.’

In de laatste pagina’s van dit boek vind je een code die je gratis toegang biedt tot een gloednieuw rekenplatform. Het werd ontwikkeld ter vervanging van het Excelprogramma dat gepaard ging met de lancering van het boek In 10 jaar binnen. Surf naar de ‘downloads’ tab op www.frankvanrycke.com om toegang te krijgen tot het programma. Dit platform is uitvoerig getest. Mochten er technische vragen rijzen, dan ga je best te rade bij je eigen computerspecialist.

Frank van Rycke

ZÓ WORD JE

STEENRIJK

‘Op de wereldranglijst van rijkdom per capita, staat België op de negende plaats. Zestig procent van dat vermogen is afkomstig uit vastgoed.’

Crédit Suisse, Global Wealth Report 2013

ING-studiedienst, september 2013

INHOUD

WOORD VOORAF

PROLOOG

Onroerend rijk

Wees je eigen inlichtingendienst en ga berekend tewerk

Financiering: een pleidooi voor ontrouw aan de vaste bankier

De kunst is te zien wat anderen niet zien

Dreigen en verleiden: omgaan met huurders

Hoogmoed komt voor de val

Duistere krachten aan het werk: de neveneffecten van schaalvergroting

Op waarde geschat en verkocht!

Ondernemerschap: een kwestie van attitude en aanpakken

EPILOOG

DANKWOORD

GETUIGENISSEN

‘Longum iter est per praecepta, breve et efficax per exempla.’

(Aanleren aan de hand van regels is lastig, aan de hand van een voorbeeld gaat het snel en efficiënt.)

Seneca

WOORD VOORAF

Ik ontmoette Frank voor het eerst op 1 februari 1994. Die dag werden wij collega’s op de sales-afdeling van het bedrijf waar wij onze eerste professionele stappen zetten. Eerlijk gezegd, ik zag Frank niet zo heel graag komen. Hij was gedreven, assertief en gretig. Niet onvriendelijk, maar wel iemand met wie je rekening moest houden. Dus vroeg ik me af of deze jonge kerel de kaas niet van mijn professioneel brood zou eten?

Maar al snel leerden we mekaar beter kennen. Of liever: we herkenden allebei onszelf in de ander. Het was duidelijk dat we allebei erg ambitieus in het leven stonden. We spraken over onze dromen, onze plannen en projecten. En zo ontstond tussen ons spontaan een soort prettige rivaliteit. Vriendschappelijk maar ook scherp als het moest. Vrank en vrij en altijd constructief.

Gaandeweg vonden we het inspirerend om samen tijd door te brengen en doelstellingen voor onszelf te stellen. Welke deal wil je binnenhalen? Welke klant wil je over de streep trekken? Hoe zorgen wij ervoor dat het meer wordt? En groter? We vonden het leuk om ons aan elkaar op te trekken.

Op die manier motiveerden we elkaar om het steeds beter te doen. En daar zijn we eigenlijk nooit meer mee gestopt. Het is de motor van een vriendschap waar wij nu, 20 jaar later, nog steeds heel veel genoegen aan beleven.

Er is nog meer dat ons samenbracht. Frank en ik hadden allebei al op jonge leeftijd begrepen dat je niet alleen ambitieus moet zijn in je werk, maar ook in je privéleven. In het begin coachten we mekaar vooral op professioneel vlak, als collega’s binnen de afdeling. Maar hoe langer hoe meer bespraken we ook onze privéprojecten. Want waren die eigenlijk niet veel belangrijker dan wat we voor onze werkgever deden?

Zelf had ik mijn eerste appartementje gekocht toen ik nog aan de universiteit studeerde. De inleg die nodig was om een lening te krijgen had ik verdiend door allerhande studentenjobs uit te voeren. Zo was marsepein verkopen aan scoutsgroepen jarenlang een lucratieve bijverdienste. En dat geld investeerde ik dus in mijn eerste pand. Ik renoveerde het grondig, en later verkocht ik het weer. De meerwaarde – en die was niet onaanzienlijk – belegde ik opnieuw. Frank luisterde aandachtig toen ik hem dit verhaal vertelde. Minder dan een jaar later had ook hij zijn eerste huis gekocht. Er zouden er nog vele volgen. Ik volgde de tocht van Frank van Rycke als een bevoorrechte getuige. Zo heb ik gezien hoe Frank stap voor stap – steen voor steen – dichter bij zijn doel kwam. Gaandeweg perfectioneerde hij zijn methode en herhaalde ze steeds opnieuw. En dat doet hij trouwens nog altijd. Tot hij er uiteindelijk zelfs een boek over schreef. En dat heeft u nu in handen.

Ook u kan met deze ideeën aan de slag. Plus est en vous. Het is een kwestie van ingesteldheid, van attitude. Terwijl u dit leest, zal het u opvallen dat het verschil tussen een droom en een project vaak niet meer is dan de uitvoering. De meeste mensen komen niet verder dan het dromen. Die hefboom heeft u zelf in handen.

Goed advies en de aanstekelijke energie van een goeie coach zijn goud waard. In dit boek vindt u beiden. Frank laat u op een inspirerende wijze zien hoe vastgoedinvesteringen mogelijk zijn, stap na stap, vanuit zijn eigen ervaring. Hij wijst op de valkuilen, maar ook op de kansen die u in staat zullen stellen sneller vooruit te gaan. Voor u het goed en wel beseft, stapt u de denkwereld van Frank binnen en pakt u de dingen aan zoals hij dat doet. Ik kan het weten.

Er is ook minder goed nieuws: er zijn geen shortcuts naar het succes. Het is belangrijk en zeer noodzakelijk voldoende energie te investeren in persoonlijke projecten en ze te vertalen naar duidelijke, haalbare doelen. Ook daar heeft Frank het over in zijn boek. Hij koppelt dit aan concrete actieplannen en vertelt over het dagelijks plezier van de uitvoering ervan. De resultaten volgen zeker en zullen u motiveren om door te gaan.

In dit proces omringt u zich best met mensen die u stimuleren, die u uitdagen en voortstuwen. Net zoals Frank van Rycke mij al 20 jaar voortstuwt, en ik hem. En laat u niet uit het lood slaan en verlammen door grootse dromen. De evolutie van droom naar werkelijkheid is een bouwwerk waarbij u gestaag en bedachtzaam de ene steen op de andere stapelt. Misschien is uw startproject nog klein. Uw volgende project wordt vast iets groter. En het project daarna ook weer.

Ook die realiteitszin typeert Frank van Rycke. Dromen van een riante villa in Spanje mag, maar misschien is een bescheiden studio in Ledeberg een betere eerste stap. Het belangrijkste is dat u de koe bij de horens vat. Begin vandaag nog met de figuurlijke eerste steen.

Dit boek is voor iedereen die vooruit wil in het leven. Toegankelijk, laagdrempelig en recht voor de raap. Het is vóór alles een uitnodiging voor u, de lezer om in te zetten op uw privéleven. Een uitnodiging om steenrijk te worden. Menselijk en financieel.

Neemt u de handschoen op? Het is een werkhandschoen.

Ik wens u alvast veel succes!

Frederic

PROLOOG

Onroerend Rijk

Ik was ongeveer zestien, toen mijn vader mij meenam naar een man voor wie hij geregeld huizen opknapte. Mijn vader was metselaar, had gouden handen en kon dankzij zijn grote kennis en ervaring ook veel nuttige adviezen geven aan zijn opdrachtgever. De verstandhouding tussen de man en mijn vader was dan ook opperbest en in hun conversaties hadden ze het duidelijk al vaker over mij gehad, want net voor wij naar huis terugkeerden feliciteerde de man mij met mijn studieresultaten en vroeg hij me wat ik later wilde worden. Voor mij was dat toen nog heel vaag en veraf. Ik aarzelde en mompelde dat ik twijfelde tussen verpleegkunde, journalistiek en de advocatuur. Maar de man negeerde mijn antwoord en zei: ‘Jongeman, wat je ook studeert en welk beroep je ook kiest, zorg dat je in staat bent voor jezelf te doen wat je vader al jaren voor mij doet. Met zijn kennis en ervaring bouw je aan een zekere toekomst voor jezelf.’

Ik kan me niet herinneren hoe ik toen heb gereageerd, maar die woorden zijn in mijn herinnering altijd helder blijven weerklinken. Ik ben geen metselaar geworden en heb nog steeds geen gouden handen. Ik studeerde eerst rechten en ben dan beroepsmatig de financiële wereld ingetrokken. Maar ik ben natuurlijk nog steeds de zoon van mijn vader: ik heb zijn doorzettingsvermogen geërfd en zijn rotsvaste overtuiging dat voor iedere moeilijkheid en elk probleem een oplossing kan worden gevonden. En zoals hij al doende ervaring opdeed in zijn job, heb ook ik mij gaandeweg zelfzeker leren bewegen in de wereld van het onroerend goed.

Financiële vrijheid

Deze anekdote haal ik vaak op wanneer iemand mij vraagt waarom en hoe ik met mijn vastgoedprojecten ben begonnen. Maar er zijn nog wel meer rationele redenen waarom ik ooit heb besloten een vermogen op te bouwen via beleggingen in onroerend goed.

De eerste en belangrijkste reden was de uitkomst van heel nuchter rekenwerk. Aan het einde van het jaar waarin ik mijn eerste huis had gekocht, maakte ik naar vaste gewoonte een overzicht van mijn financiële positie en tot mijn verbazing stelde ik vast dat ik via de aankoop van dat ene huis meer vermogen had opgebouwd dan ik dat jaar als salaris verdiend had. Ik had het pand erg goedkoop gekocht en door het grondige opknapwerk was het sterk in waarde gestegen. Dat zette mij aan het denken. Op een argeloze manier was ik erin geslaagd via een interessante vastgoedbelegging méér te verdienen dan met een jaar lang hard werken. Was het echt een eenmalige toevalstreffer of zou ik erin slagen deze kunstgreep nog één keer over te doen?

In die periode had ik mij ook tot doel gesteld ‘financieel onafhankelijk’ te worden. Dat betekende concreet dat ik snel een voldoende groot vermogen wilde opbouwen, zodat ik nooit meer zou hoeven te werken en toch comfortabel zou kunnen leven met mijn gezin. De link was natuurlijk vlug gelegd: indien ik erin zou slagen dit soort investeringen voldoende keren te herhalen, dan zou ik mijn ultieme doelstelling – financiële vrijheid – relatief snel waarmaken. Al gauw stond mijn besluit vast: onroerend goed zou mijn belangrijkste instrument worden in mijn streven naar een leven in financiële vrijheid.

Huizen vinden, kopen en verbouwen werd dan ook een activiteit die ik met enthousiasme combineerde met mijn bezigheden als bankmedewerker. Het werd een tweede baan die ik na kantooruren en in de weekends uitoefende. Achteraf bekeken heeft deze beslissing een onuitwisbare positieve impact gehad op mijn hele verdere leven.

De vastgoedformule heeft voor mij uitstekend gewerkt. Ik was in tien jaar ‘binnen’. In mijn eerste boek, met de toepasselijke titel In 10 jaar binnen, leg ik uit welke basisprincipes je kunt toepassen om binnen een vooropgestelde termijn een voldoende groot vermogen op te bouwen. Het is een erg praktisch boek waarin ik aan de hand van vele voorbeelden de andere thema’s aankaart die van pas komen bij een vermogensopbouw. Het boek is bedoeld voor wie zich wil laten inspireren om zijn/haar financiële positie te verbeteren. Of voor wie – zoals ik – het vereiste vermogen wil verwerven om financieel onafhankelijk te zijn.

Neem een vliegende start

Toen ik me aan mijn eerste aankoop waagde, was het voor mij een geruststelling te weten dat mijn vader mij kon bijstaan bij de ontwikkeling en uitvoering van mogelijke renovatie- of herstelplannen. En mijn moeder tekende maar al te graag nauwkeurige plattegronden op schaal die ik kon gebruiken om de binnenruimten optimaal in te delen en in te richten. Zij waren mijn eerste teamgenoten en trouwste supporters. Omdat ik in de financiële wereld werkte was ik goed vertrouwd met hypotheken en kon ik leningen afsluiten en verzekeringen onderschrijven tegen de beste voorwaarden. En in mijn gesprekken met vaklui kon ik mijn passie voor het onderhandelen naar hartenlust botvieren.

Niet iedereen heeft die bagage. Net daarom besloot ik deze gebruiksvriendelijke handleiding aan te reiken. Ik schreef dit boek om lezers die met minder kennis, ervaring of hulpmiddelen aan de meet verschijnen alsnog een vliegende start te laten nemen. Voor de meeste mensen is de aankoop van een eigen woning de belangrijkste transactie die ze in hun hele leven doen. Zoiets doe je dus meteen beter goed.

Dat was toen. Maar kan het ook nu?

Ik bereikte mijn doel in een gunstig economisch klimaat. Vandaag beleven wij een recessie en nemen zowel de bedrijven als de consumenten een afwachtende houding aan. Iedereen gaat op zijn centen zitten en in tegenstelling tot wat ze zelf blijven beweren, worden banken almaar terughoudender om leningen toe te kennen. Dus voor ik aan dit boek begon, stelde ik me de vraag: is het vandaag nog wel een goed idee om in onroerend goed te investeren?

Daar zijn inderdaad nog steeds veel goede redenen voor. Zo heeft er nog nooit zoveel geld op spaarrekeningen gestaan als vandaag. En er wordt wel eens beweerd dat die enorme massa spaargelden in de lage landen nog spectaculair zal toenemen naarmate de opheffing van het bankgeheim op 1 januari 2015 dichterbij komt. Nochtans brengt dit geld door de lage interestvoeten niets op. En die kleine winst wordt door de inflatie onmiddellijk weer teniet gedaan. Bovendien zien de meeste spaarproducten er veel minder betrouwbaar uit sinds de bankencrisis van 2008. Daarom zijn mensen verplicht alternatieven te zoeken.

Een groot aantal mensen zal dus een nieuwe bestemming gaan zoeken voor aanzienlijke hoeveelheden cash die vrijkomen. En slimme onroerend goedbeleggingen bieden hiervoor vandaag meer dan ooit een prima antwoord. Er zijn nog andere redenen die mij doen concluderen dat investeren in vastgoed vandaag steek houd. Zoals er natuurlijk ook voorwaarden zijn. En die komen in dit boek uitgebreid aan bod.

Eerlijk, concreet en inspirerend

Ik begon aan dit boek met de bedoeling een gebruiksvriendelijke handleiding te schrijven voor wie zonder veel voorkennis en ervaring de vastgoedmarkt opgaat om een eigen woning te kopen of in één of meerdere panden wil beleggen. Bij het schrijven liet ik mij inspireren door de honderden vragen die de lezers van mijn eerste boek mij toestuurden.

Dat ik er iets meer dan tien jaar over deed om mijn ambitieuze doel te bereiken zou het vermoeden kunnen voeden dat ik een haast vlekkeloos parcours heb gereden. Niets is minder waar. Ik ben erg nieuwsgierig en hou dus van testen en experimenteren. Maar nieuwigheden uitproberen houdt risico’s in en leidt nu en dan tot faliekante mislukkingen. Met het spreekwoordelijke vallen en opstaan heb ik dus mijn doel bereikt. Zo kon ik zelf ook vaststellen dat uit mislukkingen doorgaans meer te leren valt dan uit successen. Precies daarom verdeel ik in de volgende hoofdstukken mijn aandacht tussen de beiden en analyseer ik de tegenslagen met extra veel aandacht.

Op de volgende bladzijden vertel ik bijvoorbeeld hoe ongeveer alles fout liep bij de aankoop van mijn tweede pand. Ik raakte zo ontgoocheld dat ik ernstig overwoog mijn vastgoeddroom op te bergen. Finaal deed ik dat niet en trok de juiste conclusies uit mijn fouten. Gelukkig maar, of van de vele positieve ervaringen die er op volgden was nooit sprake geweest.

Wat mag je van dit boek nog verwachten? In de eerste plaats wil ik je concreet laten zien hoe je via vastgoedinvesteringen een constante stroom van passieve inkomsten op gang kunt brengen, los van je dagelijkse beroepsbezigheden.

Voorts heb ik het over alle aspecten, over het hele proces vanaf de selectie van het pand via de aankoop en verbouwing tot de verhuur en de uiteindelijke verkoop. Daarbij snijd ik ook gevoelige onderwerpen aan. Zo focus ik ook op de angst die eigenaars soms voelen wanneer zij de sleutels van hun pand toevertrouwen aan wildvreemde huurders. Garanties dat die het gebouw weer in prima staat zullen teruggeven, zijn er niet. Maar zou het niet fijn zijn als je lastige huurders, wanbetalers en potentiële vernielers tijdig kon identificeren en wegfilteren, zonder het risico te lopen beschuldigd te worden van discriminatie? Met de jaren heb ik voor mezelf een aanpak ontwikkeld die keurig de gewenste resultaten oplevert zonder mensen te kwetsen. Niets belet anderen om deze aanpak over te nemen.

Vervolgens is dit ook een boek voor mensen die een eigen woning willen verwerven. Veranderende gezinssituaties en beroepsbezigheden dwingen ons ertoe almaar mobieler te worden. Van de aankoop van je eigen woning kan je dus best een succesvolle belegging maken. Want zelfs als het niet je bedoeling is, kan je maar beter voorbereid zijn op de verhuur of zelfs de verkoop van het huis dat je vandaag nog beschouwt als de plek die je nooit meer wil verlaten.

Door het verstand te laten overheersen verhinder je zo dat een droomhuis al gauw in een nachtmerrie verandert, als blijkt dat de renovatiekosten de pan uitrijzen en de ligging ongunstig is.

Ik bekijk ook enkele misvattingen. Zo wordt wel vaker beweerd dat je vandaag geen eigen woning meer kan kopen als je niet beschikt over een vrij aanzienlijk kapitaal. Vaak wordt daar aan toegevoegd dat het een slecht idee is om in onroerend goed te investeren omdat huizen overgewaardeerd zouden zijn. Dat type vooroordelen wil ik graag ontkrachten of ten minste nuanceren.

Dit boek heeft tenslotte als doel een eerlijk beeld te geven van wat ondernemerschap in de praktijk betekent. Er is al veel over ondernemen gezegd en geschreven, maar hoe begin je aan een eigen activiteit? Wat speelt er mee? Waar zijn de valkuilen en waar zijn de hefbomen? In mijn eerste boek In 10 jaar binnen besteedde ik er al een hoofdstuk aan, met dit boek ga ik verder op de ingeslagen weg, met nog concretere en meer gedetailleerde voorbeelden die met een minimum aan verbeeldingskracht in een andere context gebruikt kunnen worden.

Een duidelijke rode draad

De thema’s in hoofdstukken een, twee, drie en zeven bouwen op elkaar voort en behandelen achtereenvolgens de vier fundamentele peilers van vastgoedsucces: de zoektocht, de aankoop, de verbouwing en uiteindelijk de verkoop van een pand. Hoofdstuk vier gaat dieper in op een zeer belangrijk aspect: de omgang met huurders. In hoofdstuk vijf worden nieuwbouw en het nut van vennootschapsstructuren toegelicht en hoofdstuk zes geeft een weinig besproken kijk op de hindernissen die je op je weg vindt als je vastgoed op grotere schaal begint te verwerven. Dit hoofdstuk vergt iets meer aandacht van de lezer en wie minder grootste plannen koestert kan dit gerust ongelezen laten. Hoofdstuk acht ten slotte, het laatste en belangrijkste hoofdstuk, zoomt in op onze rol als persoon in het behalen van (vastgoed)succes.

Onder het kopje ‘Fundament’ vind je steeds een handige samenvatting van de concepten die in het betreffende hoofdstuk aan bod gekomen zijn. En onder ‘Extra tips’ deel ik mijn meest relevante persoonlijke tips die in het hoofdstuk onvolledig of niet aan bod kwamen.

Een verwittigd man (vrouw) is er twee waard

Voor je verder leest, wil ik je nog even waarschuwen. Als de inzichten, ervaringen en concepten in dit boek je aanspreken en zelfs boeien, is de kans reëel dat je – voor je het zelf in de gaten hebt – naast je vaste betrekking een pittige bijbaan aanvat die je behoorlijk wat tijd en energie zal kosten.

Het is niet mijn bedoeling je een winnende lottocombinatie aan te reiken, maar wel om de spelregels van de wereld van het vastgoed te verduidelijken. Aan de hand van voorbeelden, gebaseerd op eigen ervaringen en die van mensen rondom me, wil ik aantonen dat een goede combinatie van kennis, kunde en ingesteldheid de beste garantie is op succes. Als aandachtige lezer krijg je zo een startticket voor de eerste rij van een ‘wedstrijd’ die ook jij kan wínnen.

Als mijn verhaal jou (en je partner) echt kan inspireren, dan wens ik je toe dat beleggingen in onroerend goed de fundamenten gaan vormen voor de verwezenlijking van je toekomstdroom. Misschien is die droom bescheiden en wil je gewoon gratis in je eigen woning blijven wonen nadat de lening is afbetaald. Maar waarschijnlijk reikt je droom verder en is financiële vrijheid het doel, zodat je samen met je partner ongehinderd en zelfstandig kunt bepalen wat jullie doen en laten. Die financiële vrijheid was ook de droom die ik heb gerealiseerd. Ik ervaar nu iedere dag dat de vrijheid te doen en te laten wat je wil, de grootst denkbare rijkdom is. ‘Beleggingen in bakstenen’ maakten dat voor mij mogelijk. Ze maakten mij ‘onroerend rijk’.

Bepaal nu eerst zelf wat ‘rijk zijn’ voor je betekent. Houdt het op na de afbetaling van de eigen woning? Of wil je een maandelijks vast inkomen genereren via de verhuring van verschillende panden? Of ligt je doel daar ergens tussenin? Wat je antwoord ook is, op de volgende bladzijden vind je een handleiding om niet zomaar ‘rijk’ te worden. Maar wel STEENRIJK.

Frank van Rycke

februari 2014